Подлежит ли обязательной государственной регистрации договор аренды. Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды. Порядок проведения государственной регистрации

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник обязательна

О государственной регистрации договора аренды

Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Интересно, как на такие действия смотрит закон, надо ли будет регистрировать договор при его продлении?
Итак, в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (здесь следует обратить внимание на то, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении также должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ). Из сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды здания и сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года.
Подобная норма содержится и в Земельном кодексе Российской Федерации, где в п. 2 ст. 26, в частности, сказано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Хотелось бы отметить, что при продлении договора аренды ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
Договор в этом случае может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора (в котором может быть сразу оговорено, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого) по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении договора. Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.
Указанная позиция подтверждается и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 10 указанного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.
Таким образом, если договор аренды будет заключен на срок менее одного года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой договор не будет подлежать государственной регистрации.

Светлана Данилова, юрисконсульт компании "Гарант"

Регистрация договора аренды — в каких случаях не следует от не отказываться

Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую . Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли —продажи , аренды помещений .

Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда нежилого помещения . Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

• нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
• в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

Отдельных правил по аренде нежилого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско —правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ ).

Разложим на атомы , ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно . Если вы не будете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

Нотариальное заверение договора необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

• наявность сторон , заключающих сделку
• предмет договора
• платеж за аренду .

Стороны желающие заключить договор :

• арендодатель
• съемщик .

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст . 608 ).

Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

• точный размер площади
• наименование (нежилое помещение или его часть )
• инвентарный номер
• юридический адрес , этажность
• назначение (цех , склад , офис , магазин и т .п .).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

Арендная плата и срок действия договора

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов договора фиксированный сумму арендной платы .

Дополнительным пунктом договора есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года , их не надо регистрировать в Росреестре .

Например , в статьях договора указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете договор .

Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация договора аренды нежилого помещения .

Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
3. Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
4. Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа /лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 .1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
6. Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
7. Если недвижимость (нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
8. Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .

Мнение юриста-эксперта:

В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.

При условии , что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней , отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Мнение юриста-эксперта:

Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.

При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.

Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.

В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.

При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.

Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.

Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.

На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп .

Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт .

Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса , обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным

Я на этих договорах собаку съела) и как только не исхитряются нынче арендодатели (чаще они), сделать так, что бы не регистрировать договор свыше чем на 11 месяцев. Для меня, как для юриста, это кромешная тьма, особенно если у арендодателя проблемы с головой, потому что такие условия пишут, что ни один адекватный человек к ним заезжать не захочет, и да, были случаи, когда согласуешь более менее нормальные условия, а через 11 месяцев начинаешь по новой с их типового, то начальство там новое, то юрист, то бухгалтер.

Ответить

Договор при аренде нежилого помещения хоть и довольно щепетильная процедура, но очень важная. В случае каких либо конфликтов либо недопонимания между сторонами можно ссылаться на договор, а так же в случае судебных разбирательств это очень поможет разрешить вопрос быстрее.

Ответить

Регистрировать или не регистрировать, это на усмотрение сторон. Регистрация, даст определенные гарантии в том, что собственнику будет тяжелее расторгнуть договор, но все налоговое бремя собственник переложит на арендатора, это 100%. Не регистрировать, более простой и удобный способ, но собственник может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке на раз и судиться здесь — пустая трата времени и денег. Так, что на усмотрение, кому как удобней.

Ответить

1. Согласно гражданскому законодательству, любой договор более одного года подлежит регистрации в регистрационной палате. В таком случае государственный орган подтверждает факт наличия долгосрочного договора. Условия договора, как в краткосрочном договоре, не подлежащем регистрации, так и в долгосрочном обязательны для исполнения обеими сторонами договора. При составлении любой формы договора нужно досконально полно указывать все условия пользования недвижимостью. Для предотвращения судебных споров, выселения или иных санкций лучше обратиться к грамотному специалисту, который пояснить нюансы каждого пункта договора и учтет все пожелания сторон.

   Ответить

Нередки случаи, когда договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован. В соответствии со ст. 165ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Однакоп. 2 ст. 651ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Соответственно, отсутствие регистрации договоров аренды, подлежащих госрегистрации в соответствии сост. 651ГК РФ, влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Кроме того, следует учитывать, что незаключенный договор не может являться недействительным. В связи с изменениями, которые внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральнымзакономот 07.05.2013 N 100-ФЗ, изст. 165ГК РФ исключены положения о недействительности (ничтожности) сделки, не прошедшей обязательную государственную регистрацию. Таким образом, вопрос о соотношении незаключенности и недействительности договора аренды разрешен на законодательном уровне. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

По вопросу о возможности передачи арендодателем арендованного имущества третьему лицу после подписания договора, но до его государственной регистрации см. п. 2 материалов к ст. 607ГК РФ.

С 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения в п. 3 ст. 433ГК РФ. В соответствии с ними договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Приведенные выводы и судебная практика основаны на прежней редакции ГражданскогокодексаРФ, в которой нормы аналогичного содержания отсутствовали.

12.1. Вывод из судебной практики: Стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора (ИнформационноеписьмоПрезидиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), см.п. 4.1 материалов к ст. 617ГК РФ.

Судебная практика:

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника..."

12.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды не прошел госрегистрацию, у лица, пользующегося имуществом на основании такого договора, не возникают права, которые могут быть противопоставлены правам третьих лиц (например, право преимущественного заключения договора на новый срок, на сохранение договора в силе при смене арендодателя).

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора, см.п. 4.1 материалов к ст. 617ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеПленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...14. Согласно пункту 2 статьи 609ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310ГК РФ), и оснований для применения судом положенийстатей 1102,1105этого Кодекса не имеется. В силустатьи 309ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяетсяпункт 1 статьи 617ГК РФ..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

12.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды, подлежащий госрегистрации, в отсутствие таковой является незаключенным.

Примечание: В соответствии сп. 8 ст. 2Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся вст. ст. 609и651ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключиласт. ст. 609,651ГК РФ из перечня, приведенного вп. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся вп. 14данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяетсяп. 1 ст. 617ГК РФ.

По вопросу о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации, см. п. 12.1 материалов к ст. 609ГК РФ.

Суды, отмечая, что незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательством, могут указать на его заключенность.

Судебная практика:

Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

"...7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

12.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, считается ли заключенным договор аренды сроком один год и более, который не прошел государственную регистрацию, если впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор все равно считается незаключенным.

Примечание:

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009

"...В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды от 01.04.2008, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Золушка" (далее - общество "Золушка", третье лицо), является ошибочным и не соответствует действующему законодательству. Предприниматель указывает, что положения ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают вносить по соглашению сторон изменения в договор до его государственной регистрации, в том числе изменения, устанавливающие новый срок действия договора, при котором его государственная регистрация не требуется.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между обществом "Золушка" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что срок действия договора аренды от 01.04.2008 определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды здания должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание дополнительное соглашение от 17.04.2008, изменяющее условие о сроке действия договора аренды, подписанное предпринимателем и обществом "Золушка"..."

Позиция 2. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в допсоглашении.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010

"...Вместе с тем до окончания трехмесячного срока с момента предупреждения об отказе от договора аренды те же стороны заключили договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И сроком действия с 01.12.2006 по 01.12.2009, подписав к нему акт приема-передачи от 01.12.2006.

При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.06.2007 изменение N 1 к договору аренды объекта от 10.01.2007 N 1825-07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.12.2006 по 28.11.2007, то есть менее года.

Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю.В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.06.2007 N 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.

Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия.

В соответствии со ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года.

С учетом того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.06.2007 N 1 в договор от 10.01.2007 N 1825-07И в части срока его действия не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.

Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.

Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

12.5. Вывод из судебной практики: Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, указав, что он заключен на неопределенный срок, такой договор все равно считается незаключенным.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2011 по делу N А43-19065/2010

"...Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) при участии муниципального унитарного предприятия "Департамент единого заказчика Нижегородского района" (балансодержателя) оформили договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 названного помещения площадью 114,2 квадратного метра для использования под фитостудию и цветочный магазин.

В пункте 1.2 договора срок его действия определен с 01.06.2004 по 16.07.2008.

Дополнительным соглашением от 25.04.2008 к договору аренды от 04.08.2004 установлено, что названный договор заключен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд установил и ответчик не оспаривает, что договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 сроком более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным.

Вывод суда первой инстанции о том, что у контрагентов возникли договорные отношения по аренде названного имущества с 25.04.2008 после оформления дополнительного соглашения к договору аренды от 04.08.2004, ошибочен, так как в силу правил статей 453 (пункта 2), 433 (пункта 3) и 651 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации на соглашение распространяется требование (которое не соблюдено) по его государственной регистрации для придания ему юридической силы. Данное обстоятельство не привело к принятию неверного решения по настоящему делу в силу изложенного..."

12.6. Вывод из судебной практики: Признание договора аренды не заключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, на основании заявления предпринимателя постановлением главы администрации от 12.05.2005 N 669 (далее - постановление N 669) принято решение передать ответчику в аренду сроком на 49 лет земельный участок, покрытый водой, площадью 2,4 га, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для разведения рыбы. Согласно пункту 3 указанного постановления ответчик обязан в срок до 15.08.2005 после подписания договора аренды произвести его государственную регистрацию в отделе Управления федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея в Тахтамукайском районе.

14 июля 2005 года истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка N 114 (далее - договор аренды) сроком на 49 лет. Пунктом 4.4.5 указанного договора предусмотрено, что после подписания договора и изменений к нему предприниматель обязан произвести его (их) государственную регистрацию. В случае отсутствия государственной регистрации в установленный срок договор считался незаключенным, а переданный земельный участок подлежал изъятию.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды незаключенным и отказывая в требованиях об освобождении спорного земельного участка, суды исходили из сложившихся между сторонами арендных отношений, к которым применяются нормы главы 34 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 25 Земельного кодекса предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведенной государственной регистрации договора аренды, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.

Судом установлено, что земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 14.07.2005. Арендная плата за указанный земельный участок вносится предпринимателем в полном объеме и в установленный договором срок. Из пояснений ответчика следует, что он не может зарегистрировать договор аренды в связи с отменой истцом постановления N 669. Действия администрации обжалованы ответчиком в суд.

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что если одна из сторон договора уклоняется от ее государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В данном случае у сторон по спорному договору имеется право на обращение в регистрирующий орган для регистрации спорного договора до момента срока окончания его действия, а также право на обжалование отказа в государственной регистрации, уклонения арендодателя или арендатора от регистрации договора аренды земельного участка.

Поскольку, возможность регистрации договора аренды, учитывая срок аренды, не утрачена, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о преждевременном истребовании администрацией у предпринимателя переданного ему земельного участка..."

12.7. Вывод из судебной практики: Если в договор аренды сроком менее года внесены изменения и установлен срок договора более года, но впоследствии договор не был зарегистрирован, то новый договор считается незаключенным, а предыдущий договор (редакция) возобновленным на неопределенный срок.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2010 по делу N А55-31126/2009

"...Ответчик ежегодно с 1996 года заключал с истцом договоры аренды на помещение, расположенное в г. Сызрани по ул. Гоголя, д. 34, в том числе, договор от 01.01.2007 N 00968 заключенный на период по 30.11.2007.

Решением суда от 01.07.2008 по делу N А55-2325/2008 между сторонами разрешен преддоговорный спор, возникший при заключении договора аренды от 01.01.2007 N 00968. Помимо иных разногласий, судом утвержден пункт договора относительно срока его действия в редакции истца - с 02.12.2007 по 01.07.2011.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Срок действия подписанного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.01.2007 составляет более одного года, однако в установленном законом порядке сторонами не зарегистрирован, в связи с чем, договор признан судом незаключенным.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что между сторонами продолжает действовать договор от 01.01.2007 N 00968, который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А55-31126/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

12.8. Вывод из судебной практики: Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован, это не лишает арендатора права на судебную защиту.

Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О

"...Притом что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту: в обоснование своих исковых требований ЗАО "СЭВЭНТ" могло представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, и т.п., что подтверждается приложенными к жалобе судебными решениями..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

По общему правилу государственной регистрации в органах юстиции подлежат только договоры аренды недвижимого имущества (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). Из этого правила законодательством установлено одно исключение: в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации лишь в том случае, если срок договора не менее года.
Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Однако в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Имеющееся противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм,

регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.
В п. 6 приложения «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.
Данное разъяснение дано на основании следующего спора, рассмотренного арбитражным судом.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в п. 1 ст. 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что ст. 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную госрегистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал госрегистрации сам договор аренды этого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования ст. 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусмат
ривают госрегистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такой госрегистрации не требуется (ст. 651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает госрегистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона
о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 вышеуказанного Закона).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал госрегистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.
Таким образом, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219). То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.
Регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.
Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ.

Помимо этого, регистрируя договор аренды, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
МНС России в Письме от 18 февраля 2004 г. № 22-2-14/272 «О порядке применения упрощенной системы налогообложения» отметило, что если договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован, но это не сделано, то учесть расходы на аренду при упрощенной системе налогообложения нельзя. Поэтому лучше заключать договоры сроком на 11 месяцев, а затем продлевать. В этом случае гражданское законодательство не требует их государственной регистрации. Чтобы каждый раз не продлевать договор путем дополнительного соглашения, можно сразу оговорить, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого.
Не избежать регистрации и если договор заключен ровно на один год, например с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2007 г. Любые последующие изменения в зарегистрированный договор также должны регистрироваться.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53 указал, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, также не подлежит государственной регистрации.
Не потребуется регистрация и если срок аренды вообще не определен (пункты 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). По этому вопросу есть и арбитражная практика (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 апреля 2004 г. № А78-3566/03-С2- 24/256-Ф02-1318/04-С1).

Рассматривая положения ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды, следует отметить постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 года № 7291/02 по делу ОАО «Алатырский завод низкотемпературных холодильников», касающееся обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более одного года.
Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ - АВТО» о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года и возврате полученного по указанным договорам имущества.
Исковые требования были мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства, оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке, договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 ГК РФ и подлежали обязательной государственной регистрации.
Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности. Также обоснованно в соответст
вии с частью 1 статьи 181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки не истек.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 24 июня 2002 года решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановление апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как самостоятельные сделки, не приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов первой и апелляционной инстанций о взаимосвязанности этих сделок.
Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости не применимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.
В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 года, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Подтверждают точку зрения судей и чиновники (письмо Минфина России от 13 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/424).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 года № 9523/02, напротив, рассмотрена ситуация, когда договор аренды был заключен на срок менее одного года. Суть дела состоит в следующем.
«Московское производственное объединение «Смена» (далее - объединение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к негосударственному образовательному учреждению «Средняя общеобразовательная школа «Венда» (далее - школа «Венда») (с учетом уточнения истцом предмета иска) о признании договора аренды от 17 сентября 2001 года № 37 незаключенным и возложении на школу «Венда» обязанности освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. метра (базу отдыха).
Решением от 11 июля 2002 года в иске было отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17 сентября 2002 года решение отменил, иск удовлетворил.
Как следует из материалов дела, объединение и школа «Венда» подписали договор от 17 сентября 2001 года № 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года. В подписанном сторонами приложении от 20 сентября 2001 года № 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений. В соответствии со статьей 655 ГК РФ объ
единение по акту сдачи-приемки от 20 сентября 2001 года передало школе «Венда» указанные в договоре здания.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15 сентября 2002 года включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.
Указанный в договоре срок аренды (с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года) действует по 15 сентября 2002 года включительно. При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтвержден материалами дела (объединение направило в адрес школы «Венда» письмо от 22 апреля 2002 года № 09-01-01/93, в котором прямо указало, что договор аренды заключен на срок менее одного года. В свою очередь, школа «Венда» при заключении этого договора считала срок его действия таким же). Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора.
Кроме того, школа «Венда» во исполнение условий договора перечислила объединению сумму выкупа (1150000 рублей) платежными поручениями от 03 апреля 2002 года № 57, от 05 апреля 2002 года № 59, от 08 апреля 2002 года № 60. Указанная сумма была возвращена объединением, но школа перечислила сумму на депозитный счет нотариальной конторы (платежное поручение от 20 августа 2002 года № 151).
Учитывая изложенное Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил отменить постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, а решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2002 года оставить в силе.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются на договор субаренды.
Пример
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не об
ладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок .

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.
Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Обзор)), а также сложившейся правоприменительной практикой.
В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (п. 10 Обзора).