Агентский договор. на поиск арендатора для аренды коммерческой недвижимости. Агентский договор о комплексном обслуживании сдаваемой в найм квартиры Агентский договор на оказание услуг по аренде недвижимости
[Полное наименование юридического лица], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемый в дальнейшем "Агент", с одной стороны и [полное наименование юридического лица], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем "Принципал", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Агент обязуется за вознаграждение от имени и за счет Принципала совершить действия по поиску и привлечению арендаторов на свободные нежилые помещения для заключения договоров.
1.2. Агент осуществляет поиск арендаторов для следующих нежилых помещений:
- [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата - [сумма цифрами и прописью] руб./месяц;
- [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата - [сумма цифрами и прописью] руб./месяц.
1.3. Сдача в аренду нежилых помещений осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора аренды между Принципалом и арендатором, найденным Агентом.
По сделкам аренды, совершенным Агентом, права и обязанности возникают непосредственно у Принципала.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Осуществлять агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.
2.1.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска арендаторов, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и арендаторами.
2.1.3. Вести переговоры с арендаторами от имени Принципала.
2.1.4. Своевременно предоставлять арендаторам сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.
2.1.5. Организовывать просмотры объектов недвижимости.
2.1.6. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее [срок] в письменном виде сообщить об этом Принципалу.
2.1.7. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.
2.1.8. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.
2.1.9. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.
2.1.10. Представлять Принципалу расчет издержек, связанных с исполнением настоящего договора, подтвержденных документально.
2.1.11. Обеспечить сохранность переданных Принципалом документов и вернуть их после окончания срока действия настоящего договора.
2.2. Принципал обязуется:
2.2.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.
2.2.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее арендаторам.
2.2.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.
2.2.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциальных арендаторов.
2.2.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления агентской деятельности.
2.2.6. Производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора, в соответствии с представленным отчетом.
2.2.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление агентской деятельности.
2.2.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.
2.2.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету.
2.3. Агент имеет право:
2.3.1. Заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.
2.3.2. Своевременно и в полном объеме получать от Принципала все согласованные суммы понесенных расходов, а также вознаграждение в соответствии с настоящим договором.
2.4. Принципал имеет право:
2.4.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.
2.4.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.
2.4.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.
3. Агентское вознаграждение и порядок расчетов
3.1. Агент получает вознаграждение в размере [значение] % от стоимости арендной платы, установленной в договорах аренды нежилого помещения.
3.2. Вознаграждение по настоящему договору выплачивается Принципалом Агенту следующим образом: [вписать нужное, например, в течение [значение] дней после перечисления арендаторами арендной платы на расчетный счет Принципала].
3.3. Принципал оплачивает понесенные Агентом расходы, связанные с исполнением настоящего договора, в течение [значение] дней со дня представления документов, подтверждающих указанные расходы.
3.4. Выплата вознаграждения и возмещение расходов Агенту осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента.
3.5. Обязанность Принципала по оплате вознаграждения и сумм расходов считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Принципала/поступления денежных средств на расчетный счет Агента].
4. Отчеты агента
4.1. Агент обязуется представлять Принципалу отчеты о проделанной работе.
4.2. Отчеты представляются Агентом в сроки: [указать конкретные сроки представления отчетов по мере исполнения договора] путем [указать способ передачи отчетов].
4.3. Представленный отчет должен содержать: [вписать нужное].
4.4. Агентом к отчету должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных Агентом при исполнении настоящего договора.
4.5. При наличии у Принципала возражений по представленному отчету Агента Принципал должен сообщить о них последнему в течение [значение] дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом.
5. Конфиденциальность
5.1. Стороны договорились сохранять в режиме конфиденциальности любые сведения, полученные одной Стороной в отношении другой в ходе исполнения настоящего поручения. Режим конфиденциальности распространяется на текст настоящего договора и его основные условия, а также на любую иную информацию, которую любая из Сторон идентифицирует как конфиденциальную до или сразу после ее предоставления другой Стороне.
5.2. К информации, признаваемой в соответствии с настоящим договором конфиденциальной, не могут относиться сведения, являющиеся в соответствии с требованиями российского законодательства общедоступными.
5.3. Обязательства о конфиденциальности сохраняют силу в течение [вписать нужное] после истечения срока действия или расторжения настоящего договора.
5.4. За нарушение режима конфиденциальности по настоящему договору Сторона, совершившая подобное нарушение, обязана возместить другой Стороне возникшие у нее в связи с этим нарушением прямые убытки, а также выплатить штраф в размере [значение] рублей.
6. Срок действия договора
6.1. Срок действия настоящего договора составляет [срок].
6.2. Если в течение [вписать нужное] до истечения срока действия настоящего договора ни одна из Сторон его не заявит о своем намерении не продлевать срок его действия, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий срок.
7. Ответственность сторон
7.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.2. Агент несет ответственность в размере действительного ущерба за сохранность документов, имущества и материальных ценностей, полученных им от Принципала или третьих лиц в процессе исполнения настоящего договора.
7.3. За нарушение сроков уплаты вознаграждения Принципал уплачивает Агенту неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.
8. Порядок разрешения споров
8.1. Все споры и разногласия между Сторонами, возникающие в период действия настоящего договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.
8.2. В случае невозможности урегулирования споров и разногласий путем переговоров спор подлежит разрешению [наименование суда] в соответствии с законодательством РФ.
9. Заключительные положения
9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
9.2. Все изменения или дополнения к настоящему договору действительны, если они подписаны уполномоченными лицами обеих Сторон.
9.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
9.4. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное - почтовой, факсимильной, электронной связи].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
9.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению гражданское законодательство Российской Федерации.
9.6. Договор составлен в 2-х (двух) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.
Здравствуйте Мария!
В соответствии со ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала .
То есть, е сли сделки, совершаются Вами с третьим лицом от Вашего имени и за счет принципала, то Вы приобретаете права и становитесь обязанным, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В таком случае денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями, являются Вашим доходом . И следовательно налог на добавленную стоимость уплачиваете Вы.
Если сделки совершаются Вами с третьим лицом от имени и за счет принципала, то права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае все суммы поступающие на Ваш счет являются доходом принципала.
При этом Вы имеете право удерживать агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц, если это предусмотрено Вашим агентским договором. И следовательно данную сумму можете учитывать в составе доходов агента.
СОгласно ст.1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
Таким образом, если Договор аренды заключается от имени принципала, то следовательно все обязательства по нему, в том числе по оплате коммунальных платежей, несет Принципал или арендатор. И следовательно обязанность по уплате налога лежит на Принципале.
Учитываются ли расходы на коммунальные услуги и иные аналогичные платежи при исчислении налога на прибыль? Подлежат ли вычету у арендодателя суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором?
Ответы на поставленные вопросы будут зависеть от условий договора аренды, от обязанностей сторон, оговоренных в нем.
Для разрешения вопросов налогообложения коммунальных расходов рассмотрим возможные варианты:
1. Если суммы коммунальных и иных аналогичных платежей включены в состав арендной платы,
Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.
Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ и правовой позиции высших судебных органов (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002) стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее расчета. Учесть изменение стоимости коммунальных услуг позволит условие договора, предусматривающее постоянную и переменную части арендной платы.
Постоянная часть является фиксированной и включает в себя оплату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.Поэтому арендодатель должен исчислить налог с полной суммы арендной платы. Если оплата коммунальных услуг производится в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды с приложением расчета переменной части арендной платы, а также копий первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если это предусмотрено договором аренды.
При таком варианте арендодатель, руководствуясь п.3 ст. 168 НК, выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть) без выделения отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю, а арендатор принимает к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в переменной части). Правомерность таких действий подтверждена разъяснениями налоговых и финансовых органов (Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При соблюдении этих условий вычет предъявленных сумм налога на добавленную стоимость производится арендатором в общеустановленном порядке.
В данном случае у арендатора отсутствует риск как по принятию налога на добавленную стоимость, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы для целей исчисления налога на прибыль, суммы переменной части.
Что касается сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, так как услуги приобретаются для осуществления операций, облагаемых НДС (услуги по сдаче помещений в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию выразил ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 и от 04.07.2007 № А56-38904/2006.
2. Если в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в интересах арендатора совершает действия, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, а арендатор обязуется возместить расходы арендодателя, понесенные им в связи с выполнением поручения, то деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, а договор аренды как смешанный договор. Такие отношения характерны для агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) или договора комиссии (ст. 990 ГК РФ), в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени (ст. 1011 ГК РФ).
При передаче энергии, воды, газа, услуг связи арендатору арендодатель не совершает операций по реализации и не обязан исчислять и уплачивать налог на добавленную стоимость, так как товары, приобретенные арендодателем-агентом для арендатора-принципала, являются собственностью принципала (п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя – транзитные, потребляются арендатором, поэтому не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя.
Внесение подобных условий в договор аренды вполне допустимо. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п.3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор аренды с элементами договора агентирования не противоречит действующему законодательству.
При этом необходимо отметить, что все посреднические договоры являются возмездными. При отсутствии в посреднических договорах условия о размере вознаграждения или о порядке его уплаты, вознаграждение уплачивается после исполнения поручения в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). С учетом положений гражданского законодательства, возможно указать на включение в арендную плату вознаграждения за оказание посреднических услуг, без выделения отдельной суммой. Вознаграждение арендодателя-посредника на общих основаниях облагается налогом на добавленную стоимость (ст. 146, 156 НК РФ).
Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 914 от 02.12.2000, основанием для вычета налога на добавленную стоимость налогоплательщиком (приобретателем) является счет-фактура, выставленный посредником, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного продавцом услуги.
Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@ был разъяснен порядок перевыставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) черезпосредника. Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Действия арендодателя-агента (комиссионера) в случае передачи в аренду части помещений будут следующими:
- он получает от коммунальных служб счета-фактуры и хранит их в журнале учета полученных счетов-фактур;
- регистрирует счета-фактуры в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребляемых лично;
- выставляет арендатору от своего имени счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур поставщиков услуг;
- счета-фактуры, выставленные арендатору, регистрирует в журнале выставленных счетов-фактур, не регистрируя их при этом в книге продаж;
- выставляет арендатору счет-фактуру на сумму посреднического вознаграждения, регистрирует его в журнале выставленных счетов-фактур и в книге продаж; в случае включения агентского вознаграждения в арендную плату, счет-фактура выставляется на сумму арендной платы.
То есть, если арендодатель обеспечивает арендатора всеми услугами, то такие действия считаются аналогичными действиям агента и подлежат вознаграждению.
Поэтому, если Вы осуществляете оплату коммунальных платежей от имени арендодателя, то Вы фактически совершаете действия СУБАГЕНТА.
СОглансо ст.1009 ГК РФ е сли иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.
То есть, в таком случае Вам следует дополнительно заключить с ПРинципалом субагентский Договор на оплату коммунальных услуг и получать соответствующее вознаграждение.
При этом сумма коммунальных платежей, поступающая на Ваш счет будет считаться доходом той или иной стороны в зависимости от СУбагентского Договора.
Таким образом, Вам следует исходить из вышеизложенного и при необходимости оформить Ваши отношения с Принципалом по оплате коммунальных услуг по ДОговору аренды.
С ув ажением Ф. Тамара
Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.
П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.
Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:
- непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
- субаренда (ст. 615 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).
При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.
Аренда от собственника
Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.
Вопросы налогообложения
НДС
С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.
Налог на прибыль
Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.
Коммунальные и эксплуатационные услуги
На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.
Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.
Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.
Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.
Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями - заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.
Особенности субаренды
Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.
Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.
Вопросы налогообложения
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.
Агентский договор и доверительное управление
Агентский договор
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Доверительное управление
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.
Отличие агентского договора от договора доверительного управления
Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.
Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.
Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.
В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.
В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.
В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Вопросы налогообложения
По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие - все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).
Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.
Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.
Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.
В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.
Аренда жилья через представителя - весьма распространённая практика. Найти агента, который поможет сдать или снять квартиру, довольно легко.
Любое риэлтерское агентство возьмётся предоставить такие услуги. Заключение сделки в таком порядке требует составление агентского договора на аренду квартиры, который подписывается с представителем, осуществляющим необходимые действия.
Оформление полномочий агента
Отдельное рассмотрение подобной сделки требуется потому, что лицо, которое будет проживать в арендованной квартире, само может не участвовать в обсуждении договора, не присутствовать при его подписании, а только вселиться в квартиру, вокруг которой возникли арендные правоотношения.
Если самостоятельно гражданин не присутствует при каком-либо действии, то вполне может оказаться, что результат сделки не соответствует ожиданиям, хотя формально всё по закону.
Именно поэтому при заключении договора с агентом требуется подробно описать условия и требования клиента, предъявляемые к съёмному жилью.
Содержание агентского договора на аренду квартиры
Агент, по гражданскому законодательству, может действовать как от имени клиента, так и от своего имени. Но в любом случае сделка совершается в пользу доверителя.
Значит, при составлении договора с агентом, который будет искать квартиру и заключать договор с собственником, необходимы следующие пункты:
Цена жилья
Зачастую стоимость аренды является определяющим фактором для арендатора. В агентском договоре указываем, что стоимость аренды за съёмную квартиру не должна превышать определенной суммы. Изменения в стоимости должны обязательно оговариваться с клиентом.
Условия проживания
Имеет значение, где будет находиться арендуемое жильё. В описании этих условий уместно указывать всё, что кажется важным доверителю.
Район города, в котором арендатор желал бы снять квартиру, её размеры, этажность дома, близость транспортных систем и социальных учреждений играют важную роль.
Указывайте такие позиции, если они важны для Вас, в договоре с агентом. Это позволит либо получить желаемое, либо быть в курсе изменений в процессе поиска жилья. Агент обязан отчитаться перед заказчиком, если какое-то условие агентского соглашения не может быть выполнено и требует пересмотра.
Само заключение агентом арендного договора не требует отдельного рассмотрения. Соблюдение законности сделки - обязанность агента.
Доверитель, поручив агенту за плату найти съёмное жильё, лишь получает результат в виде готовой для проживания квартиры, и надлежащим образом заполненных документов.
Ещё раз отметим, что заключение договора аренды через агента и получение нужного результата зависит от того, насколько полно описаны условия и требования заказчика к работе представителя-агента.
Ниже расположен типовой бланк и образец агентского договора на аренду квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.
Документ разработан в соответствии с требованиями СТО СМК 70.22.11 Стандартизация. Порядок создания, управления и применения стандартов
Агентский договор на оказание услуг по сдаче в наем жилых помещений № [номер договора ]
[наименование организации Агента, в лице наименование должности Ф.И.О. в родительном падеже представителя фирмы, действующего на основании ], именуемое в дальнейшем "Агент" , с одной стороны, для юр. лица [наименование организации Принципала, в лице наименование должности Ф.И.О. в родительном падеже представителя фирмы, действующего на основании ],для физ. лица: [Ф.И.О. Принципала ], именуемый(ая) в дальнейшем "Принципал" , заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство совершать от имени и за счет Принципала указанные в п. 1.2 настоящего Договора действия, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за совершенные действия.
1.2. По настоящему Договору Агент совершает следующие действия:
Производит поиск жилого помещения согласно требований Принципала;
Производит совместно с Принципалом осмотр выбранных жилых помещений;
Проверяет наличие документов, дающих Наймодателю право сдачи жилого помещения в наем;
Присутствует при заключении договора найма жилого помещения между Принципалом и Наймодателем.
1.3. Права и обязанности по договорам найма, заключаемым по результатам исполнения настоящего договора между Принципалом и Наймодателем, возникают непосредственно у Принципала.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Совершать действия, составляющие предмет настоящего Договора, в соответствии с указаниями Принципала.
2.1.2. Сообщать Принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего Договора.
2.1.3. Предоставлять для подписания Принципалу Отчет об исполнении агентского поручения и Акт сдачи-приемки услуг (работ) в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора.
2.1.4. Выполнять другие обязанности, которые в соответствии с настоящим Договором или законом возлагаются на Агента.
2.2. Принципал обязуется:
2.2.1. Заключать договор найма с Наймодателем на жилое помещение, предложенное Агентом и выбранное Принципалом только в присутствии представителя Агента.
2.2.2. Не передавать полученную у Агента информацию по жилым помещениям другим лицам.
2.2.3. Оплатить Агенту обусловленное настоящим Договором агентское вознаграждение.
2.2.4. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, а также воздерживаться от осуществления самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет настоящего Договора.
2.2.5. Рассматривать и подписывать предоставленный Агентом Отчет об исполнении агентского поручения и Акт сдачи-приемки услуг (работ) в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора.
2.3. Принципал вправе:
2.3.1. Требовать от Агента своевременного и качественного оказания услуг.
2.3.2. Получать от Агента все сведения о ходе исполнения поручения.
2.3.3. Давать Агенту указания об исполнении настоящего Договора. Указания Принципала должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
2.4. Агент вправе:
2.4.2. Получить агентское вознаграждение в порядке и на условиях настоящего договора.
2.4.3. Агент не вправе заключить субагентский договор с третьим лицом.
3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Размер вознаграждения Агента по настоящему Договору определен сторонами в Спецификации (Приложение № 1 к настоящему договору).
3.2. Оплата агентского вознаграждения осуществляется единоразово на основании Отчета об исполнении агентского поручения и Акта сдачи-приемки услуг (работ), путем зачисления денежных средств на банковский счет Агента в течение 1 (одного) рабочего дня с момента подписания Отчета и Акта.
3.3. Отчет об исполнении агентского поручения и Акт сдачи-приемки услуг (работ) подписывается сторонами по результатам исполнения настоящего договора в момент передачи ключей от жилого помещения Принципалу.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
4.2. За передачу без разрешения Агента информации на жилые помещения другим лицам, а так же заключение, либо попытка заключения договора найма жилого помещения с использованием информации, предоставленной Агентом (в частности, сделки в отношении любого из просмотренных помещений Принципалом) в обход Агента, Принципал обязуется выплатить Агенту штраф в размере одной месячной арендной платы за жилое помещение.
4.3. Договор считается исполненным в момент подписания Акта сдачи-приемки услуг (работ) между Агентом и Принципалом в соответствии с п. 3.3.
4.4. Агент не несет ответственности за действиями Принципала после заключения договора найма жилого помещения с Наймодателем..
4.5. В случае нарушения Принципалом обязательств по оплате оказанных Агентом услуг, во исполнение настоящего договора, Принципал выплачивает Агенту неустойку в размере 0,05% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, если докажут, что надлежащее исполнение обязательств по настоящему договору оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам могут быть отнесены: наводнение, землетрясение, заносы, пожары и иные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
5.2. Если любое из таких обстоятельств или их последствий непосредственно повлияло на исполнение обязательства в срок, установленный в настоящем договоре, то этот срок соразмерно отодвигается на время действия соответствующего обстоятельства.
5.3. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства по настоящему договору, о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении вышеуказанных обстоятельств обязана не позднее 3 (трех) дней с момента наступления и прекращения обстоятельств в письменной форме уведомить другую сторону.
5.4. Факт наступления соответствующего обстоятельства должен быть подтвержден актом компетентного органа - Южно-Уральской торгово-промышленной палатой.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до поступления агентского вознаграждения на расчетный счет Агента, в порядке, предусмотренном п. 3.2.