Право собственности вследствие приобретательной давности

Юрист компании "Гарант" Роман Ларионов

Право собственности вследствие приобретательной давности

Появление этого института вызвано необходимостью придать существующим фактическим отношениям юридический характер и обеспечить устойчивость гражданского оборота. Сущность приобретательной давности состоит в том, что по прошествии определенного периода времени и при соблюдении определенных требований вещь переходит в собственность фактического владельца, при условии, что она бесхозяйная, т.е. собственник имущества неизвестен или у вещи есть собственник, но он длительное время не выражал намерений признать эту вещь своей (п. 6 инф. письма ВАС от 28 апреля 1997 г. N 13).

Приобретательная давность - одно из древнейших понятий. Свое начало этот институт берет из древнейшего римского права - Законов Двенадцати таблиц (V в. до н. э.). Согласно этим законам, результате приобретательной давности движимая вещь переходила в собственность после одного года владения, а недвижимая - по истечении двух лет. Вместе с тем было необходимо соблюдение еще ряда условий: вещь, переходившая в собственность не должна быть ворованной; требовалась добросовестность владения; срок давности владения должен течь непрерывно. В последствии, в период правления Юстиниана (VI в. н. э.) произошел ряд изменений, коснувшихся в основном срока. Так, для движимых вещей был установлен трехлетний срок, а для недвижимых - десятилетний.

Основные элементы института приобретательной давности не претерпели существенных изменений с римских времен.

В России понятие приобретательной давности известно еще со времен Псковской судной грамоты. По определению Свода законов Российской империи бесспорное, спокойное и непрерывное владение вещью в виде собственности в течение десяти лет обращается в право собственности.

В советском праве вообще не было института приобретательной давности. Отношения подобного рода считались неприемлемыми с точки зрения социалистического правоворядка. Все движимые и недвижимые вещи с неизвестными владельцами передавались в собственность государства.

И только в российском законодательстве заново произошло возрождение этого института. Он был введен Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик с 3 августа 1992 года. Дальнейшее законодательное закрепление институт получил в ст. 234 Гражданского кодекса, согласно которой лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Приобретение права собственности по давности владения относится к первоначальному способу, т.к. права приобретателя никак не связаны с правом собственности прежнего владельца, а зависят только от совокупности указанных выше обстоятельств, т.е. от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным.

Итак, право собственности по давности приобретения возникает из сложного юридического состава, главным элементом которого является владение. Владение означает фактическое обладание вещью. Следует учитывать, что владелец для давности является незаконным, ведь он не может подтвердить законность владения документально, например, договором купли - продажи, аренды, ссуды и т.д., заключенным с предыдущим собственником. Лицо в приобретательной давности владеет вещью, как своей собственной, и поэтому ни арендатор, ни хранитель никогда не приобретут права собственности по давности владения.

По требованию закона владение, прежде всего, должно быть, непрерывным, т.е. в течение всего давностного срока лицо не должно переставать владеть вещью. Но это не означает, что лицу необходимо постоянно находиться в постоянном контакте с ней. От непрерывности, в первую очередь, требуется, чтобы владение не прекратилось для уже владеющего лица и не началось для другого лица. Кроме того, при непрерывности давностного владения не исключается перемена лица владельца, т.е. иногда возможны случаи, при которых допускается преемственность давностного владения. Это означает, что лицо владельца изменяется, а владение остается тем же.

Добросовестность означает, что владелец, не зная конкретных обстоятельств, полагает, что основание, по которому он завладел вещью, является правомерным и в дальнейшем может привести к возникновению права собственности на эту вещь.

Гражданским кодексом установлено и требование открытости владения. Для соблюдения этого требования владельцу необходимо пользоваться какой-либо вещью, не скрывать этого от окружающих.

Ст. 234 ГК устанавливает также временной интервал, в течение которого нужно непрерывно владеть вещью - 15 лет для недвижимого имущества и 5 лет - для движимого. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Соответственно все другие вещи закон относит к движимым вещам. Все они могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке приобретательной давности (конечно, это не относится к вещам, изъятым из гражданского оборота и к вещам, выбывшим из собственности предыдущего владельца противоправным способом, например, если вещь была украдена). Однако российским законодательством предусмотрен и другой срок приобретения за давностью владения. Так ч.3 ст. 43 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4804-I "О вывозе и ввозе культурных ценностей" (с изм. и доп. от 2 ноября 2004 г.) говорится, что "физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником культурной ценности, но добросовестно и открыто владеющее ею как собственной не менее 20 лет, приобретает право собственности на эту культурную ценность ".

Пункт 2 статьи 234 ввел в российское гражданское право новый вид защиты - владельческую (поссессорную) защиту, т.е. судебную защиту владения независимо от наличия у владельца правового основания. Этот пункт расширяет защиту владения, предусмотренную ст. 305 ГК. Так, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц. Стоит отметить, что этот вид защиты реализуется в ограниченных пределах: владелец не может получить такую защиту против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока сам он является беститульным (бесправным) владельцем и может получить защиту только против тех лиц, которые, как и он, права на владение имуществом не имеют.

Роман Ларионов, юрист компании "Гарант"

Одним из важнейших аспектов гражданского законодательства является разработка и утверждение порядка приобретения и защиты права собственности, возложение на государство конкретных обязательств по обеспечению триады собственности (права владения, пользования и распоряжения имуществом).
В конце прошлого века в законодательстве сделаны весомые шаги в строительстве гражданского общества и формировании правового государства, при этом создана и совершенствуется система механизмов и институтов защиты права собственности. Как правило, любые права и свободы не являются неограниченными, они соответственно влекут за собой соблюдение определенных обязанностей и предполагают соответствующую ответственность.

Вместе с тем каждый собственник должен быть защищен от противоправных действий и от незаконного нанесения ему не только экономического, но и морального ущерба при посягательстве на его имущество.
На страже этого призваны стоять многие органы законодательной и исполнительной власти, а также суды самых различных инстанций, государственные органы всех уровней.

Каждый законопослушный гражданин в нашей стране должен быть уверен, что он имеет права в отношении своего имущества, пусть даже не имя на данное имущество титула собственности.

Именно для реализации этих высоких целей создан и содействует им институт давности владения имуществом.
Данный институт является одним из правовых средств наиболее полного и последовательного воплощения права собственности.

Институт гражданского иска существует в России довольно недавно и занимает для обывателей не совсем известное место среди правовых способов приобретения и охраны имущественных интересов личности.
Итак, пункт 3 статьи 218 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на имущество, не имеющего собственника, либо собственник которого не известен, в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом, а именно в силу приобретательной давности. Институт приобретательной давности позволяет всем фактическим владельцам, активно использующим и охраняющим имущество, но не приобретшим право на него, утвердиться в своих правах и присвоить право собственности на данное имущество. Приобретательная давность придает существующим фактическим отношениям юридическое значение, т.е. служит устойчивости права и гражданского оборота. Право собственности в силу приобретательной давности возникает из установленного Гражданским кодексом РФ фактического состава.
Так, на основании статьи 234 ГК РФ, факт приобретательной давности на недвижимое имущество устанавливается при наличии следующих фактов: добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом, как своим собственным, на протяжении 15 лет.

Рассмотрим приобретение права собственности на недвижимое имущество.
Факт добросовестного владения подтверждается тем, что изначальное завладение гаражом представляет собой правомерный юридический акт, то есть лицо должно владеть и пользоваться имуществом как собственным, не совершая при этом каких-либо противоправных действий, и не нарушая своим владением прав и интересов других лиц. (Например, лицо могло своими силами и за счет личных денежных средств возвести капитальное строение на предоставленном ему для этих целей земельном участке, но надлежащим образом не оформить в свое время права собственности на недвижимое имущество. Или же лицо может владеть имуществом на праве долевой собственности без определения с иным титульным собственником порядка пользования домовладением, при этом совладелец другой доли фактического владения не осуществляет, а лицо свободно владеет и пользуется целым домовладением, не нарушая при этом прав иного титульного собственника). У лица должна быть юридическая (правовая) сила для дальнейшего владения недвижимым имуществом. Кроме того, в соответствии с п.3 ст.10 ГК РФ добросовестность всех участников гражданских правоотношений должна предполагаться, пока не доказано иное.

Факт открытого владения подтверждается тем, что лицо действительно открыто, не от кого не скрывая, пользуется недвижимым имуществом, а владельцы соседних строений, родственники или иные свидетели могут свободно наблюдать за его использованием. Кроме того, факт открытого владения, подтверждается тем, что лицо открыто оплачивает начисляемые платежи за пользование имуществом вносит оплату соразмерно своим расходам за электроэнергию, отопление, воду. Кроме того, оплачивает налог со строений, либо земельный налог (ранее оплачивал земельную ренту), которые в то время взимались на основании Указа Президиума ВС СССР (от 10.04.1942, позже от 26.01.1981) за строения и за застроенные земли, отведенные в пользование, либо необходимые для содержания строений.

Факт пользования недвижимостью, как своим собственным, должен подтверждаться тем, что лицо не пользовалось имуществом в силу договорных обязательств, не брал его в аренду, во временное пользование либо на хранение. Таким образом, лицо четко должно было знать, что отсутствуют третьи лица, могущие претендовать на указанное имущество. Помимо этого, владелец должен заботиться о имуществе, как действительный его хозяин, нести бремя по его содержанию, как, например, производить текущие и капитальные ремонты строения.

Срок непрерывности приобретательной давности владения и пользования имуществом, т.е. срок непрерывного владения гаражом более 15 лет устанавливается тем, что владелец имущества должен ежедневно использовать его по назначению в личных целях, не должен устраняться от владения им. Срок добросовестно, открыто, непрерывно владения имуществом, как своим собственным, должен длиться 15 лет. При этом, лицо, заявляющее о праве собственности на недвижимость в силу приобретательной давности, имеет право к своему сроку владения, как правопреемник, добавить весь срок владения эти имуществом своего правопредшественника (наследодателя).

Установление факта длительного, добросовестного, открытого и непрерывного владения гаражом, как своим собственным, т.е. факта приобретательной давности возможно только в судебном порядке.
Статья 234 ГК РФ предусматривает судебную защиту владения независимо от наличия у владельца правового основания, т.е. владелец не должен доказывать, что у него имеется какое-либо право на владение, поскольку предшествующее владение защищается как таковое. Для недвижимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, акт регистрации определяет лишь момент возникновения права, но не обладает правосоздающей силой. Право собственности возникает из установленного ГК фактического состава, т.к. текст статьи говорит о лице уже «приобретшем право» в силу приобретательной давности. При этом право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Установление факта приобретательной давности необходим лицу для регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке. Поскольку, согласно п.3 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Суду предоставляются доказательства, с помощью которых устанавливается юридический факт приобретательной давности. Принимая при этом во внимание, что какие либо данные о потенциальных требованиях третьих лиц о вещном праве на указанный объект недвижимости отсутствуют, а также то, что если и имеется какой-либо иной собственник имущества, но он длительное время не выражал намерений признать вещь своей, то это означает, что он смирился с ее утратой. Кроме того, учитывая отсутствие презумпции государственной собственности, суду целесообразно признать недвижимое имущество собственностью фактического добросовестного владельца.

Если у имущества все же есть титульные собственники, но они никогда не приступали ко владению имуществом и не пользовались им, а фактическое владение осуществляло лицо, претендующее сейчас в силу приобретательной давности на право собственности на данное имущество, то в пояснении в своих исковых требованиях это лицо, как истец, должно для суда выяснить следующие обстоятельства по делу.
Во-первых, судьбу тех собственников. которым принадлежало имущество. Если судьба их неизвестна, то можно предположить, что они умерли. Однако документально это ничем не подтверждается. Имущество после них никому не передавалось. Если же их судьба истцу известна, то следует проследить документальный переход их прав к другим правопреемникам.
Суду должно быть предложено выяснить судьбу всех титульных собственников домовладения, имущество, которых может быть как бесхозяйным (если титульные собственники живы, но их местонахождение и судьба неизвестны), так и вымороченным (если собственники умерли и факт их смерти официально зарегистрирован).
Имущество может являться бесхозяйными, поскольку указанные лица числятся титульными собственниками и фактов их смерти не имеется, а имеются сведения об их отказе во владении указанном имуществом. Поскольку их отказ выражен в их поведении: не владели, не пользовались, не распоряжались и не оставляли распоряжения, даже на случай их смерти своим правопреемникам (иначе бы их наследники были бы уведомлены завещанием и вступили бы в наследство) (СТ. 236 ГК РФ).
Имущество может быть выморочным, поскольку имеется свидетельство о смерти титульного собственника, а наследников кроме государства в лице Администрации города пока нет.
Но следует заметить, что на день рассмотрения дела в судебном порядке по существу, должны быть доказательства того факта, что имущество не зарегистрировано и не поставлено на учет как бесхозяйное и выморочное и право собственности не перешло к другим лицам.
Если владение имуществом осуществлялось ИСТЦОМ беспрерывно и длительно, то пункт 3 ст. 218 ГК РФ дает возможность ИСТЦАМ приобрести право собственности на имущества, собственники которых отказались от него, или на имущество не имеющего собственника.

Признать право собственности возможно в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, пять признаков, которой ИСТЕЦ должен иметь в полном объеме.

ФАКТ ДОБРОСОВЕСТНОГО ВЛАДЕНИЯ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В СЛЕДУЮЩЕМ:

1. Завладели имуществом, либо вселились в строение по законным основаниям
2. Неправомерных действий в отношении титульных собственников не совершалось (не было самовольного выселение титульных собственников, не было лишения их фактического владения);
3. Никто требований о выселении или освобождении имущества к ИСТЦАМ не предъявлял;
ФАКТ ДЛИТЕЛЬНОГО И НЕПРЕРЫВНОГО ВЛАДЕНИЯ
Истец ко времени своего личного владения присоединяет, все время, в течение которого владели его родственники чьим правопреемником он является. В соответствии с п.3 ст. 11 ФЗ «О введении в действие ГК РФ» давность владения начинается до введения в действие ГК РФ, т.к. закон получил обратную силу. Пункт 3 ст. 234 предусматривает присоединение срока владения правопреемниками. Длительность владения намного выше предусмотренного п. 1 ст. 234 ГК срока приобретательной давности равного 15 годам. Более того, данный срок начал истекать после истечения срока исковой давности (три года), в течение которого иные титульные собственники могли бы истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, что соответствует п.4 ст.234 ГК. При этом в течение всего времени ИСТЕЦЫ владеет всем недвижимым имуществом постоянно, непрерывно.

ФАКТ ОТКРЫТОГО ВЛАДЕНИЯ

Подтверждается тем, что ИСТЦЫ никогда не скрывали своего владения. Например, проживали в домовладении, хранили в нем свое имущество, использовали его в других личных целях, или использовали земельный участок, обрабатывая его и удобряя. Оплачивали страховые взносы, коммунальные платежи на всю площадь, а также оплачивали налоги.

КАК СВОИМ ЛИЧНЫМ

Пользовались имуществом, как своим собственным. Не заключали не устных, не письменных соглашений с другими титульными собственниками на пользование. Несли бремя содержания имущества (производили текущие и капитальные ремонты, оберегали от посягательств третьих лиц).

Вышеперечисленные признаки дают возможность установить факт приобретательной давности, на основании которого у истцов возникает право собственности, тем самым титульные собственники в соответствии со ст.236 право собственности на строения теряют.
Более того в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 года № 10 «Даже если, когда-нибудь объявится наследник титульного собственника, то имущество, признанное в силу приобретательной давности за ИСТЦОМ на основании решения суда, не может быть включено в наследственную массу, оставшуюся после смерти титульного собственника. как наследодателя.

Если Вы владеете недвижимым имуществом более 15 лет, но не имеете на него правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, то вам следует задуматься «ИМЕЕТЕ ЛИ ВЫ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТО ИМУЩЕСТВО В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?»

МОЖЕТ БЫТЬ ВАМ ПОРА УТВЕРДИТЬ И ПРИЗНАТЬ СВОИ УЖЕ ВОЗНИКШИЕ ПРАВА В УСТАНОВЛЕННОМ ЗАКОНОМ ПОРЯДКЕ!

В соответствии со ст. 234 ГК РФ, лицо (гражданин или юридическое лицо) которое не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным на протяжении 5 лет (для движимых вещей) или 15 лет (для объектов недвижимого имущества) приобретает право собственности на это имущество . Такое основание для возникновения права собственности носит название приобретательной давности.
С течением времени в силу естественных причин (утрата вещи, отсутствие у этой вещи собственника либо его незаинтересованность в дальнейшем содержании вещи) некоторое количество вещей, участвующих в гражданском обороте «вымывается» из него. При этом зачастую находятся люди, которые, будучи заинтересованы в использовании вещи, распоряжаются ею, как своей собственной, в том числе – несут все расходы по её содержанию.

Таким образом, основной функцией института как раз и является обеспечение возврата в гражданский оборот таких вещей. Будучи частным случаем иска о признании права собственности, иск о признании права собственности по приобретательной давности, также является не средством формирования у истца права собственности, но лишь средством подтверждения его наличия. В тоже время, иски подобного рода обладают достаточной спецификой в вопросах, как установления обстоятельств, подлежащих доказыванию, так и в процессуальных вопросах.

Как следует из определения, данного в статье 234 ГК РФ, а также разъяснений, данных Постановлением Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 №10/22, при предъявлении такого иска, истцу надлежит доказать следующие обстоятельства:

а) добросовестность владения, т.е. лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
б) открытость владения, т.е. лицо не скрывало и не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
в) непрерывность владения, т.е. владение не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
г) владение имуществом как своим собственным, т.е. владение не по договору (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Стоит отметить, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, а именно – срок приобретательной давности начинает течь только после истечения срока исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, реальный срок приобретательной давности составляет соответственно 8 и 18 лет с момента получения истцом владения над вещью.
Причем в течении этого срока давностный владелец имеет право на судебную защиту от требований третьих лиц в отношении имущества, которым он владеет.

Ответчиком по подобному иску выступает бывший собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности . При этом в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.В тоже время, при использовании данного института в судебной практике (особенно в практике судов общей юрисдикции) возникают серьезные трудности, сводящиеся в основном к излишне формализованной позиции судов, требующих порой от истца, например доказательства того факта что он владел имуществом 24 часа день, 7 дней в неделю, 365 дней в году, что объективно невозможно. Кроме того, формально трактуется судами и понятие добросовестности, что на

практике означает, что нельзя признать добросовестным владельца имущества, если этот владелец знает, что имущество, которым он владеет, имеет другого собственника.

Таким образом, в судебной практике доля положительных решений по подобным делам весьма и весьма невелика.
Однако зачастую, именно приобретение права собственности по приобретательной давности остается тем единственным способам, который остается у заинтересованного лица, чтобы легализовать свою связь с имеющимся у него имуществом.
Может возникнуть вопрос: а так ли уж необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности, если оно уже возникло (согласно нормам ГК) и его никто не оспаривает?

Если предметом владения является имущество, не подлежащее государственной регистрации, то в принципе такая процедура, действительно целесообразна далеко не всегда. В тоже время, если речь идет об имуществе недвижимом, то необходимо помнить, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности , с момента такой регистрации (п.1. ст.234 ГК РФ).

А исходя из сложившейся в Российской Федерации системы государственной регистрации, её особенностей и сложившейся судебной практики, приходиться признать что в этом случае предъявление иска о признании права собственности по приобретательной давности и удовлетворение такого иска судом, является необходимым условием для государственной регистрации прав истца на недвижимое имущество.

Следует признать, что законодатель всё же не стоит на месте, и в скором времени нас, смеем надеяться, всё-таки ждут поправки (в текст Гражданского кодекса), которые некоторым образом облегчат положение давностного владельца и возможность оформления им своего права собственности. В тоже время, в любом случае, если Вам всё-же пришлось столкнуться с необходимостью предъявления такого рода иска, либо Вы только рассматриваете возможность действий в данном направлении, обратиться к специалисту всё-таки стоит.

В противном случае, Вы серьезно рискуете не добиться положительного решения суда, а, следовательно – все средства, затраченные Вами в течение столь длительного времени на содержание чужого, в общем-то, имущества будут потеряны зря.