Как происходит расторжение договора аренды земельного участка? Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: алгоритм действий, образец и правила Аренда земли как можно расторгнуть договор аренды
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений - об этом и поговорим.
Что значит досрочно разорвать аренду
Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.
Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда - это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.
И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.
Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество
В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:
- существенное нарушение договора;
- другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.
Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.
К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:
Не знаете свои права?
- существенно нарушает условия договоренности;
- пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
- существенно ухудшает имущество;
- два раза подряд не вносит аренду;
- не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.
Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений
Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением , составленным в аналогичной форме.
А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.
Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.
В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.
Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.
Настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
2.3. Наряду с указанными в пунктах 1 и настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.
2.4. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
КонсультантПлюс: примечание.
П. 4 ст. 46 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется
4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 - 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и настоящей статьи.
КонсультантПлюс: примечание.
П. 5 ст. 46 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.
5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.
Заключение договора аренды дает возможность прийти к компромиссу между двумя сторонами (арендодателем и арендатором).
Договор аренды является гражданско-правовым инструментом, в нем четко прописываются все условия сделки, срок действия.
По различным причинам у человека может появиться необходимость расторгнуть договор, например, договор аренды земли. Зачастую причина расторжения является нестандартной и приходится обращаться за помощью к юристам.
Что говорит Земельный Кодекс
Подробно о порядке расторжения договора можно почитать в Гражданском кодексе.
Там же прописаны правила работы с договорами всех видов.
Что касается информации по поводу аренды земельного участка и разрыва договора, то более подробную информацию можно найти в Земельном Кодексе. Данному вопросу посвящена статья 46.
Прекращение действия договора утверждают следующим образом:
- В судебном порядке возможно расторгнуть договор, если арендатор частное лицо, а арендодатель – муниципалитет.
- Если требования расторгнуть договор выдвигает одна из сторон, а вторая не согласна – решение принимает арбитражный суд.
Основной документ, на который опирается суд для принятия решения – Гражданский кодекс. Ссылаться на ГК требует 2 статья Земельного кодекса РФ. Если вопрос сложный и общей информации недостаточно – юристы ссылаются на 46 статью ЗК.
Замечание специалиста: возможно прекращение договора без судебного разбирательства. Для этого две стороны должны подписать соглашение о расторжении, которое является обоюдным, не вызывает спорных вопросов.
Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка Вы можете скачать .
Сторона, которая первая приняла решение о расторжении договора, не должна сразу подавать исковое заявление. Сначала нужно удостовериться в отрицательном решении оппонента.
Текст договора изначально может включать в себя требования по расторжению. Они будут решающими при судебном рассмотрении.
Основания для прекращения действия
Преимуществом для суда будут случаи, когда имеются основания для расторжения договора об аренде.
Общие основания прописаны в ГК РФ. Их можно найти в статьях 619 и 620.
Если для принятия решения недостаточно Гражданского и Земельного Кодексов, обращаются к природоресурсному или природоохранному законодательству. Расторгнуть договор может каждая из сторон
Повод для прекращения аренды:
- Общие положение Гражданского кодекса (если арендатор не оплачивает услуги два раза подряд).
- По просьбе арендодателя:
- если земля используется в иных целях, не прописанных в договоре;
- во время использования значительно снижается плодородие;
- работы на земле негативно влияют на экологическую ситуацию;
- нанесение умышленного вреда плодородному слою земли, отравление земли ядохимикатами или вредными биологическими;
- 3 года подряд неиспользование участка земли (если земля была передана для строительства или сельхоз работ);
- изъятие участка государственными или муниципальными службами.
Нельзя расторгнуть договор в двух случаях:
- если на данный момент проводятся сельхоз работы;
- в других случаях, которые предусматривает Федеральный Закон.
Важный момент: предмет иска должен быть четко определен. Фиксируются пункты, которые ответчик нарушает, приводятся факты. Иск является более развернутым документом, нежели уведомление о расторжении договора.
Расторжение договора аренды земельного участка может потребоваться в ситуациях, когда земля истощена и не приносит экономической выгоды или когда арендатор нанял иной участок, более удобный по своему местоположению. Базовые вопросы, касающиеся расторжения данного типа договоров прописаны в гражданском законодательстве и земельном кодексе.
Важные обстоятельства
подлежит расторжению, если произошло существенное изменение перечня обстоятельств, сопутствующих его заключению. Если он заключен на неопределенный срок, то правовые нормы разрешают заявить о прекращении договора любой из сторон.
Единственный нюанс необходимо уведомить о желании расторгнуть договор не позднее, чем за три месяца до даты прекращения. Иные условия расторжения могут быть предусмотрены положениями договора аренды.
Интересен тот факт, что арендатор может заявить об ухудшении качества земельного надела для того, чтобы расторгнуть договор. При этом ему требуется доказать, что изменение качества участка произошло не по его вине.
Основания расторжения договора аренды
К причинам досрочного прекращения сроков аренды на землю относится:
- Владелец участка создает препятствия для пользования землей, нарушая, таким образом, положения заключенного договора . Чаще всего ситуация возникает, когда участок сильно захламлен или на нем расположены постройки, которые не позволяют использовать землю в соответствии с ее функциональным назначением;
- Владелец земельного надела не стремится обеспечить повышение качества земли , не проводит мероприятий направленных на поддержания хорошего качества почвы, не заботится о предотвращении эрозии;
- Состояние земельного надела ухудшилось в результате техногенной катастрофы ;
- Реквизиция земельного участка , которая представляет собой принудительное изъятие участка у его владельца. Процедура осуществляется государством, при том собственнику компенсируется стоимость утраченного имущества;
- Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд . Такая ситуация может возникнуть, если муниципалитет планирует строительство важных объектов на земле, которая изначально принадлежала частным собственникам;
- Отсутствие фактической эксплуатации участка в течение 3 лет ;
- Использование земельного надела для решения задач, которые противоречат его функциональному назначению .
Как расторгнуть договор аренды земельного участка
Досрочное прекращение договора аренды земельного участка предусматривает:
- Прекращение договорных отношений, если срок договора истек;
- Подписание двухстороннего соглашения о досрочном расторжении договора;
- Решение спорных вопросов через судебный орган, когда инициатива прекращения договора принадлежит одной из сторон;
- Расторжение договора согласно его условиям.
Досрочное расторжение договора аренды (Статья 619 ЗК РФ) производится в судебном порядке, если участок является муниципальной собственностью и срок его аренды составляет более 5 лет. Судебная тяжба неизбежна и при возникновении противоречий между сторонами сделки.
При рассмотрении материалов подобных дел суды руководствуются в первую очередь нормами гражданского законодательства, что вносит некоторую путаницу в процесс. Земельное законодательство в данном случае лишь определяет специфику аренды.
Порядок расторжения договора аренды
- Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
- В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
- Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
- Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
- При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.