Можно ли взять ипотеку после банкротства? Действия заемщика при банкротстве банка, выдавшего ипотечный кредит Можно ли признать банкротом человека имеющего ипотеку

В случае банкротства у гражданина могут отнять все имущество, кроме единственного жилья. Но если недвижимость является купленной в ипотеку, на нее можно обратить взыскание.

Потому – граждане, которые не имеют возможности расплатиться с кредитом, рискуют потерять свою квартиру. Но зачастую должник перестает платить по остальным кредитам, а погашает только одну ипотеку. Если долгов по ипотечному кредиту нет, то нельзя обратить на нее взыскание.

Кредиторы не могут требовать отнять ипотечную квартиру, когда должник не имеет задолженности перед финучреждением. Поэтому важно успеть обратиться в суд до того момента, как утрачивается возможность погашать ипотечный кредит.

Не нужно откладывать момент обращения в суд. Как только становится понятно, что начались проблемы с погашением задолженности, следует подавать в суд заявление о банкротстве.

Решение проблемы зависит от наличия дохода и имущества у должника

Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.

Но не всегда удается расплатиться с долгами. В этом случае неизбежна. Ипотечную квартиру финучреждение может отнять, при этом не имеет значения, прописаны там несовершеннолетние дети или нет. Стоимость реализации имущества составляет 80% от ее рыночной цены. Должник и сам может найти более выгодного покупателя на свою жилплощадь, однако сделки по продаже жилья обязательно нужно согласовать с кредиторами. Без их разрешения продать жилплощадь нельзя. Должник не увидит денег от продажи ипотечной квартиры, зато их увидит финучреждение, ведь вырученная сумма пойдет в счет погашения ипотечной задолженности:

· 80% получает кредитная организация;

· 7% причитается финансовому управляющему;

· вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если банк нарушил сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Для гражданина, прежде всего, важно сохранить свою квартиру, особенно, если это единственное жилье. И такой шанс есть, если кредитор кредитная организация пропустит сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов. Есть два месяца у заимодателей для подачи заявления о включении в реестр кредиторов. Срок отсчитывается от даты официального объявления гражданина банкротом. Когда срок пропущен, кредитор утрачивает свои права. Это значит, что нельзя будет отнять ипотечную квартиру. Она становится единственным жильем. Вот пример из практики Арбитражного суда Московской области (дело №А41-25058/2016). В октябре 2016 года суд признал должника банкротом. Суд постановил, что имущество должника должно быть продано с торгов. Общая сумма требований к должнику составила более 1 млн. рублей. У должника не было возможности выполнить свои требования. Суд оставил за должником единственную квартиру, поскольку Сбербанк пропустил срок для подачи заявления о включении в реестре кредиторов. Раз финучреждение пропустило срок для обращения в суд, то действует уже п.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК). Это означает, что единственное жилье нельзя отнять у должника. В итоге банкрот остался при квартире, а задолженность размером более 1 млн. рублей была списана.

Ипотечная квартира продается с молотка

Возникает вопрос: за какую цену. Ведь стоимость имущества в этом случае значительно падает. Остается шанс спасти жилье, если должник сможет собрать средства, чтобы выкупить квартиру. Если средств нет у самого должника, то выкупить недвижимость могут родственники при наличии такой возможности. Продается имущество с торгов в три этапа:

1. Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.

2. Во время проведения второго аукциона стоимость снижается на 10%.

3. На третьих торгах снова снижается на 5-10% и может упасть до 50%. Если имущество так никто и не купил, то оно остается у кредитной организации.

Важно! Преимущество банкротства в том, что с даты объявления гражданина несостоятельным перестают начисляться штрафные санкции и пени. До тех, пока жилье не будет продано, должник вправе в нем оставаться. Причем процедура может длиться до двух лет, если не ускорить ее.

Материнский капитал сгорит

Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.

После продажи квартиры заемщик уже ничего не должен банку

В случае с ипотечным кредитом сумма задолженности может намного превышать цену жилья. С учетом набежавших штрафных санкции и подавно. Вот и получается, что после реализации жилья заемщик остается в долгу перед кредитной организацией. Вот и пытаются банкиры с должников еще и штрафные санкции взыскать. Но законны ли такие требования или нет? Финучреждение не может требовать с должника выплаты процентов, если забрало квартиру. Правило установлено п. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке». Раз обращено взыскание на залоговую недвижимость, значит, считается, что должник уже ничего не должен банкирам.

В защиту должников принял решение Верховный суд (дело №4-КГ16-30). Суд подчеркнул, что кредитная организация не имеет права требовать уплаты пени, так как квартиру уже изъяли у должников, значит, штрафные санкции не применяются.

Нельзя изъять квартиру, купленную по военной ипотеке, в случае банкротства жены

Одно дело, если гражданин сам берет кредит, а потом не может его выплатить. Другое дело – военная ипотека. Взносы по данной квартире выплачивало полностью или частично государство. Жена получит права на квартиру супруга, полученную по военной ипотеке, если обратится в суд для выделения своей доли. Но ведь вместе с имуществом она получит и долги, если супруг еще не успел расплатиться с кредитом. Пока жена не обратилась в суд для выделения своей доли, квартира считается собственностью супруга.

Другой вопрос, если погашать кредит не может сам военнослужащий. При увольнении с военной службы за гражданином еще может оставаться задолженность. В этом случае платить долги придется самостоятельно. Если нет возможности выплатить всю сумму, имеет смысл попробовать договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга. Если долги нечем выплачивать, то имеет смысл обратиться с иском в суд о признании несостоятельным.

Если продолжать платить по кредиту, то банк не сможет отнять жилье

Когда имеется несколько кредитов, имеет смысл выплачивать именно ипотечный кредит. В этом случае кредитная организация не сможет предъявить требования. Раз кредитор не включен в реестр, значит, нет и оснований отнять недвижимость. Если же просрочка составляет более трех месяцев и долг составляет 5% от стоимости залога, то должник рискует лишиться ипотечного жилья.

После признания несостоятельным есть возможность снова взять ипотеку. Если суд признает, что гражданин разорен, то наступают определенные последствия. Так, гражданин не сможет следующие три года занимать руководящие позиции в бизнесе. Теоретически взять ипотеку после банкротства можно. Но гражданин не имеет права скрывать информацию о своей несостоятельности при обращении в банк. Поэтому остается мало шансов, что заявка будет одобрена. Возможно, заявку и одобрят, но условия погашения кредита вряд ли будут выгодными для должника.

Закон об ипотеке жесток: если просрочка по ипотечному кредиту превысила 3 месяца, банк вправе обратиться в суд и потребовать реализации ипотечного жилья (квартиры, дома, земельного участка). Причем закон позволяет реализовать ипотечную квартиру, невзирая даже на несовершеннолетних детей, проживающих в ней. В противовес закону «об ипотеке» 1 октября 2015 года вступил в силу « ». Давайте разберем особенности банкротства при наличии ипотеки.

«Закон о банкротстве физических лиц» - общепринятое название главы X «Банкротство гражданина» Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
+

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Довольно-таки часто, сталкиваясь с финансовыми трудностями, люди перестают оплачивать все кредиты, кроме ипотеки. Решение вполне логичное, не хочется терять квартиру, за которую был оплачен первоначальный взнос, израсходован материнский капитал и длительное время вносились платежи. По аналогии у людей возникает желание объявить себя банкротом по всем кредитам, кроме ипотеки:

«Ипотеку буду платить, остальные долги хочу списать через банкротство!»

К сожалению, банкротом «наполовину» быть не получится. Процедура банкротства распространяется на все обязательства. И после подачи заявления на банкротство запрещается оказывать предпочтение отдельным кредиторам: кому-то я плачу, кому-то не плачу. Если подобное произошло, финансовый управляющий отзовет (оспорит) платеж.

Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель или созаёмщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е. Вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который Вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаёмщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!

Таким образом, банкротство физических лиц в любом случае затронет ипотеку!

Что дает банкротство физических лиц при ипотеке?

Банкротство физических лиц с ипотекой может помочь в следующих ситуациях:

1. Банкротство физических лиц и валютная ипотека

2. Реструктуризация ипотеки через суд

Процедуру банкротства физического лица можно использовать для фиксации долга, с целью его дальнейшей реструктуризации. Если Вы испытываете временные финансовые трудности и не хотите сильно выбиться из графика ипотеки, то имеет смысл воспользоваться процедурой реструктуризации долгов через процедуру банкротства. Не стоит путать банковскую реструктуризацию с банкротной. Различия мы разбирали в статье «Реструктуризация долгов гражданина ».

В случае с реструктуризацией долгов через процедуру банкротства:

До утверждения плана реструктуризации долгов Вы абсолютно законно не оплачиваете кредиты, включая ипотечный.

Максимальный срок процедуры реструктуризации долгов через банкротство: 3 года при - одобрении его кредиторами, 2 года - без одобрения кредиторов, с согласия суда.

План реструктуризации может не подразумевать полного погашения кредитов, а лишь возврат в график платежей по всем кредитным договорам.

3. Отсрочка реализации ипотечной квартиры через процедуру банкротства

В случае если банк подал в суд по ипотеке, и Вы не в состоянии до судебного заседания вернуться в график платежей, то реализации ипотечной квартиры, скорее всего, не миновать. Единственное, что Вы можете - попросить отсрочку или рассрочку исполнения решения суда. Срок рассрочки обычно не более 12 месяцев.

Если Вы хотите как можно дольше не расставаться с ипотечным жильем, то процесс ее продажи можно затянуть до 1,5-2 лет:

Можно возражать относительно начальной цены реализации квартиры, предлагаемой банком.

Время на чтение: 8 мин

Существенная часть кредитов приходится на ипотечные. Согласно статистике, вместе с количеством выданных кредитов растет и число просроченных займов. В этом случае перед заемщиками возникает угроза потери ипотечной квартиры и признания должника банкротом.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Законодательная база

Правовые отношения между заемщиками и залогодержателем в процессе признания должника финансово несостоятельным регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

1. Гражданско-процессуальным кодексом .
2. Гражданским кодексом .
3. ФЗ «Об ипотеке» .
4. ФЗ-127 «О несостоятельности» .

Последний документ применительно к рядовым гражданам начал свое действие в 2015 году и дает возможность физлицам официально объявить о своей . До этого граждане не имели возможности объявлять о своем банкротстве.

Право на объявление себя банкротом при наличии ипотечной недвижимости допускается в следующих случаях:

1. Если суммарная стоимость всех долгов составляет не менее 500 тыс. р. Но если цена имущества должника ниже указанной величины, то допускается инициировать и с меньшей суммой долга.
2. Суд выносит решение о несостоятельности, если он смог доказать объективность причин, которые привели к финансовому краху . К подобного рода обстоятельствам можно отнести утрату работы, тяжелую болезнь должника или членов его семьи, форс-мажорные обстоятельства (пожар, авария и пр.).
3. К рассмотрению принимают иски с просроченной задолженностью не менее 3 месяцев .

Подать заявление о признании должника банкротом может как он сам, так и . В 2018 году величина госпошлины за подачу заявления о банкротстве сократилась в 20 раз с 6 000 до 300 р.

Что будет с ипотечной квартирой при несостоятельности физического лица

Объявление должника банкротом не аннулирует его перед банками и не снимает с него финансового беремени в автоматическом режиме.

Должника могут объявить банкротом и списать задолженность только после реализации принадлежащего ему имущества. Деньги от продажи идут на погашение задолженности перед кредиторами, и только потом процесс завершается.

Перед началом реализации имущества на торгах все его описывается и оценивается. Но часть собственности должника исключается из конкурсной массы. В 127-ФЗ содержится ссылка на Гражданско-процессуальный кодекс, в котором прописано имущество, не подлежащее взысканию.

Так, согласно ГПК, в процессе банкротства с физлиц не допускается взыскание личных вещей, орудий и инструментов для профессиональной деятельности, транспортные средства для передвижения инвалидов. Представлено в этом перечне и единственное жилье, что заставляет многих заемщиков делать ошибочные заключения относительно судьбы ипотечной квартиры в банкротстве.

Они полагают, что если квартира, купленная в ипотеку, является единственным жильем, то это позволяет избежать ее взыскания.

На самом деле это не так. Предмет залога будет взыскан с заемщика в обязательном порядке независимо от того, входит ли он в перечень Гражданско-процессуального кодекса.

По умолчанию квартира, приобретенная в ипотеку, подлежит взысканию и в ходе банкротства независимо от того, является ли она единственно пригодным местом для проживания или нет.

Первоначально арбитражный суд анализирует возможности реструктуризации и подписания сторонами мирового соглашения. Введение этапа реализации имущества является крайним выходом из сложившейся ситуации с долгами и вводится в исключительных случаях, когда остальные способы исчерпали себя. Поэтому потенциально в ипотеку может быть сохранена за заемщиком.

Процедура обращения с залоговой недвижимостью в процессе банкротства мало отличается от действий по взысканию задолженности в судебном порядке. Но для должника есть несколько преимуществ от введения этапа реализации:

1. При принятии о банкротстве судом приостанавливаются другие исполнительные производства , которые были начаты банком в целях погашения долга.
2. Крупные банки могут пойти на уступки должнику и предложить ему хорошие условия в рамках мирового соглашения.
3. Подача заявления на признание финансовой несостоятельности может стимулировать кредиторов к разработке графика реструктуризации долга .
4. Банкротство физлиц стало отличным способом для решения проблемы по валютной ипотеке (сейчас такие кредиты не выдают). Из-за роста курса валют они оказались должны банкам большую сумму, чем реально стоила квартира.

Если в отношении должника ввели этап реструктуризации, то недвижимость за ним сохранится, но у заемщика должны быть финансовые ресурсы для погашения долговых обязательств в сжатые сроки. Заемщик может продолжать распоряжаться ею без права самостоятельной продажи. Ему предстоит разработать график погашения долгов и получить его одобрение в .

До 2019 года заемщики, которые имели крупную задолженность по кредитам, но добросовестно выплачивающие ипотечный кредит, имели определенные преимущества. Они могли рассчитывать на то, что залогодержатель не будет участвовать в процедуре банкротства, включать свои требования в , если они продолжат вносить ежемесячные платежи. В результате они могли рассчитывать на списание проблемных долгов и сохранение ипотечной квартиры как добросовестные плательщики.

Но после выпуска Постановления Пленума ВС РФ от 2018 года №48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» ситуация изменилась. Согласно п. 5 указанного Постановления, судам нужно учитывать следующее. Залогодержатель должен обратиться с к должнику в рамках процесса о банкротстве в пределах срока, который установлен п. 1 ст. 142 ФЗ-127 (или пропустит его). Если он это не сделает и не включит свои требования в реестр, то он не сможет более рассчитывать на удовлетворение требований за счет взыскания предмета залога вне процедуры банкротства.

Указанное требование учитывается в реестре как не обеспеченное залогом. Жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу по п. 3 ст. 213.25 127-ФЗ, а право залога в отношении него прекращается после завершения этапа реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств по п. 3 ст. 213.28 127-ФЗ.

Таким образом, после издания указанного Постановления ситуация кардинально поменялась. Теперь банки, которые не включаются в реестр, несут огромные риски . Ведь после завершения банкротства они могут утратить свои права на заложенную квартиру. Вряд ли какой-то кредитор пойдет на это, поэтому банки обычно включаются в реестр и просят наложить взыскание на квартиру.

Вероятно, такая позиция ВС была озвучена для недопущения . Были случаи, когда лица набирали потребительские кредиты для погашения ипотеки, а затем подавали по ним заявление о несостоятельности. По существу они погашали ипотеку за чужой счет из средств других кредиторов, и права последних ущемлялись.

Оставить за собой ипотеку и списать все остальные долги не получится. Банкротство распространяется на обязательства должника по всем залоговым и незалоговым кредитам, имеющим целевое и нецелевое предназначение. Даже если банкрот продолжит делать взносы в пользу банка в обход моратория, то такой платеж будет отозван управляющим. Банкрот не вправе самостоятельно погашать требования кредитора в обход порядка, действующего при процедуре признания финансовой несостоятельности.

Также бессмысленность внесения платежа в пользу залогодержателя связана с тем, что с момента внедрения в отношении него процедуры банкротства срок исполнения по ипотечным платежам считается наступившим. То есть физлицо должно вернуть всю сумму долга, а не по графику из договора кредитования.

Оплата задолженности со стороны или поручителя вряд ли заставит залогодержателя отказаться от участия в деле о банкротстве и отказаться от своего привилегированного статуса.

Как можно сохранить ипотечное жилье до начала процесса банкротства

С учетом того, что ипотечная квартира фактически не принадлежит заемщику, пока она находится в залоге у банка, и долг полностью не погашен, законных способов для сохранения квартиры у должника немного.

Решение о банкротстве с незакрытой ипотекой стоит принимать только в том случае, если должником были ранее приняты меры по досудебному урегулированию споров. Во-первых, официальное признание неплатежеспособности обладает рядом для должника. Во-вторых, эта процедура длительная и достаточно дорогая. Наконец, заемщику предстоит расстаться со своей ипотечной недвижимостью.

У заемщика есть такие варианты для погашения ипотеки в обход процедуры банкротства:

1. Получение . Это оптимальный вариант для заемщика при возникновении временных затруднений. Он может попросить у банка определенную отсрочку до момента нормализации его финансового положения. В период кредитных каникул банк может предложить заемщику платить только по процентам, а в части основного долга – временно не платить.
2. Рефинансирование займа . Оно дает возможность пересчета ипотечного кредита под меньший процент, изменение сроков ипотеки или валюты. Многие банки имеют возможность перекредитования займа на более выгодных условиях для добросовестных заемщиков, поэтому искать варианты для рефинансирования стоит как можно раньше.
3. Реструктуризация кредита . Она производится непосредственно залогодержателем и позволяет изменить график погашения долга на более длительный срок. В результате сокращаются ежемесячные платежи, заемщик может расплатиться с долгами с меньшим ущербом для семейного бюджета.
4. Рассрочка платежа через АИЖК . Право на получение государственной поддержки в сложной ситуации с финансами могут получить отдельные категории граждан: семьи с маленькими детьми, ветераны боевых действий и прочие группы.

Даже если попытки досудебного урегулирования не увенчались успехом, то стоит сохранить отказы, полученные от банков. Это будет положительно характеризовать личность должника, если дело дойдет до банкротства, и снизит шанс обвинения в фиктивном и преднамеренном банкротстве.

Также должнику стоит порекомендовать договориться с банком о самостоятельной продаже предмета залога. В этом случае он может вернуть себе часть стоимости квартиры, которая осталась после закрытия ипотеки перед банком. Этот вариант более выгоден для должника, чем в рамках процедуры финансовой несостоятельности, ведь в ходе банкротства все вырученные деньги пойдут на погашение обязательств перед кредиторами, и банкроту ничего не достанется.

1. Выделить долю супруги в ипотечной квартире .
2. Заменить заемщика после получения одобрения от банка , перезаключить ипотечный договор, выкупить долги.

Нужно учитывать определенные нюансы, связанные с реализацией залоговой недвижимости с прописанными несовершеннолетними. Так, если квартира была приобретена с использованием , то это никак не защищает права детей. Дело в том, что в такой квартире дети не являются собственниками: заемщики должны выделить долю ребенку только по результатам полного расчета с банком. Это значит, что права детей никак с юридической точки зрения не ущемляются в результате продажи ипотечного жилья.

Если в заложенной квартире прописаны дети, то ситуация гораздо сложнее. В процессе реализации ипотеки с долей детей должны быть привлечены органы опеки. Они должны дать свое одобрение на сделку и дают его крайне редко. Поэтому это в некоторых случаях позволяет защитить ипотечное жилье от взыскания.

Юристы рекомендуют привлекать по спорам с ипотечным жильем, приобретенным с использованием средств материнского капитала, органы опеки. Были случаи, когда суды шли на уступки и принимали решение о принудительном выделении собственности детям: в этом случае на каждого ребенка приходится около 8% в собственности и это дает их родителям право первоочередного выкупа залоговой недвижимости.

Можно ли сохранить квартиру в ходе процедуры банкротства

Сохранить за собой квартиру заемщик может в ходе процесса несостоятельности. Если в отношении него утвердят график реструктуризации, то он не получит статус банкрота, его имущество не будет реализовано в ходе торгов.

Данная процедура возможна при соблюдении следующих условий:

1. Заемщик не имеет непогашенной судимости по экономическим преступлениям .
2. У него достаточный уровень доходов , который позволяет вносить платежи по графику.
3. За последние 8 лет в отношении него не утверждался график реструктуризации .
4. За последние 5 лет заемщик не признавался банкротом .

Единственный нюанс: график реструктуризации необходимо погасить за три года. В качестве дополнительных преимуществ от введения реструктуризации выступают:

1. Остановка начисления пени и штрафов .
2. Введение запрета на прямые требования должнику со стороны кредиторов и .
3. Мораторий на погашение обязательств перед кредиторами .
4. Возможность активации долговых каникул в пределах 4 месяцев .
5. Остановка исполнительных дел , кроме задолженности по алиментам.

Также, помимо реструктуризации задолженности, в ходе процедуры банкротства стороны могут подписать мировое соглашение. Возможность заключения мирового соглашения есть у сторон в любой момент в ходе признания финансовой несостоятельности. По результатам подписания мирового соглашения и утверждения его судом процесс банкротства приостанавливается.

По сути, мировое соглашение также предполагает разработку графика реструктуризации. Но его условия более лояльны: сроки возврата долгов могут превысить три года. Преимуществами мирового соглашения для заявителя становятся:

1. Возможность сохранения заложенного имущества в собственности .
2. Возможность экономии на .
3. Шансы на закрытие долгов без получения статуса банкрота и связанных с ним ограничений.

Банки могут быть также заинтересованными в таком варианте развития событий, так как получат больше выгод от погашения задолженности, чем от продажи имущества.

Но в случае если должник не исполнит предложенные ему график реструктуризации или мировое соглашение, то дело о банкротстве возобновится, и суд сразу перейдет к этапу реализации. Данная процедура занимает не менее полугода.

В дальнейшем процедура реализации заложенной недвижимости будет выглядеть так:

1. Управляющий проводит имущества и оценку залога .
2. Назначает торги .
3. Реализация проходит в несколько этапов : на первом этапе они проводятся с шагом на повышение 5-10%. Если этот этап закончился неудачно, то стартовая стоимость снижается на 10-30%. На последнем шаге допускается проведение торгов с шагом на понижение.
4. Все, что не было реализовано в ходе торгов, подлежит возврату заемщику , но только после того, как кредитор отказался принять имущество в счет долга. Вряд ли банк откажется принять заложенную квартиру.
5. Вырученные на торгах деньги перечисляют кредиторам , а остаток долга подлежит списанию.
6. Процедура банкротства прекращается после утверждения отчета управляющего судом .

Можно ли будет оформить ипотеку после банкротства

Формально запрет на получение новой ипотеки после получения статуса банкрота законодательно не прописан. То есть потенциально физлицо может обанкротиться, а потом сразу обратиться за получением нового ипотечного кредита. Но ему предстоит в течение 5 лет сообщать о факте своего банкротства в банках.

Вероятно, многие финансовые учреждения не захотят брать на себя излишние риски и давать новый крупный кредит человеку, который ранее не смог рационально распорядиться своими финансами. Поэтому с большей долей вероятности в ипотеке банкроту откажут.

Получение других нецелевых кредитов также станет проблематичным или будет возможным под повышенный процент.

Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, подлежит взысканию и продаже в ходе процедуры признания финансовой несостоятельности. Банкротство распространяется на все долги гражданина. Нельзя объявить себя банкротом по потребительским кредитам, а по ипотеке оставаться добросовестным заемщиком. Это значит, что если дело дошло до банкротства, то квартира в залоге подлежит реализации.

Самый страшный сон любого должника (и не только ипотечного), что он не сможет расплатиться с кредитором и лишится жилья. Порой такие дела заканчиваются трагедией, ведь доведенные до отчаяния люди способны на многое. 4 июля в СМИ появились сообщения о гибели четырех человек в немецком городе Карлсруэ в результате захвата заложников - преступником оказался должник, не пожелавший покинуть квартиру при принудительном выселении. В прошлом месяце в Саратовской области мужчина покончил жизнь самоубийством, еще даже не просрочив выплаты - он не выдержал гнета ипотечного долга. Зачастую люди сами себя загоняют в клетку, не осознавая, что порой выселения можно избежать. Специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" выяснили, за что реально могут отобрать квартиру, а в каких случаях такой исход маловероятен

Только суд

Прежде всего, любой заемщик должен знать, что лишить его квартиры можно только по решению суда. Поэтому не надо паниковать при угрозах со стороны банка или коллекторского агентства. Но знать о возможных последствиях необходимо.

По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний "Пионер" Марины Маловик , чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст. 235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет. Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате. Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов - они и будут непосредственно вести дела с должником. Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. По данным на 13 июля, к продаже с аукциона предлагалось 873 квартиры по всей России, из них 11 - в Москве.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше. "Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь - каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу", - рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Право.Недвижимость.Семья" Елена Жданова .

Какой бы серьезной ни была задолженность перед банком, должники стараются сохранить свои квартиры. "На стадии судебного разбирательства они приводят самые разные аргументы, возражая против удовлетворения иска. Некоторые бывают очень "оригинальные", - говорит Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП "КР "Мегаполис-Сервис". - Например, одна наша должница утверждала, что в тот период, когда она брала ипотечный заем, она была неплатежеспособна, поскольку ее фирма в результате кризиса обанкротилась, и мы об этом знали и были согласны с тем, что она несколько лет не будет ничего платить, пока не поправит свои дела". По словам эксперта, на кризис и потерю работы или снижение заработка в связи с ним ссылаются многие. Также для непогашения долга некоторые считают достаточным основанием расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные инструменты, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, а в последующем - обжалование постановлений и действий судебных приставов-исполнителей), так и не очень. Среди последних наиболее популярны неполучение почтовых извещений от приставов-исполнителей и суда, неявка для ознакомления с делом, попытки надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда

Порой банки действительно ведут себя слишком жестко с заемщиком, так что жалобы последних имеют под собой почву. Например, заемщица из Лениногорска поведала свою историю на сайте юридических консультаций 9111.ru: "Я взяла ипотеку в 2006 г., два года платила исправно без просрочек, когда начался кризис (и на работе, и в семье - я родила второго ребенка и вынуждена была сидеть дома в декретном), у нас были просрочки, но мы их старались полностью погашать. В 2010 г. у нас была просрочка три месяца, но потом мы опять начали исправно погашать долг вместе с пени и процентами. Но тут мы получаем письмо о том, что банк подал на нас в суд и требует квартиру. Неужели наши законы позволят оставить двоих детей на улице без жилья, без денег и без квартиры?"

По словам юристов, действительно, наличие несовершеннолетних детей никак не поможет делу, зато добросовестное поведение заемщика и желание платить по кредиту, несмотря на неприятности, может сыграть на пользу. Пример решения суда в пользу заемщика в подобном случае был в практике адвоката Олега Сухова . Изначально суд удовлетворил требования "Альфа-банка" к заемщику, однако Кассационная коллегия судей Московского областного суда отменила принятое решение.

В частности, суд принял во внимание то, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке - он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежейпо кредитному договору. "Более того, Московский областной суд принял во внимание, что платежеспособность заемщика на момент рассмотрения спора восстановлена, и последний надлежащим образом исполняет текущие обязательства кредитного договора", - отмечает Олег Сухов.

Поэтому можно в очередной раз повторить совет, который всегда дают юристы: при возникновении финансовых проблем не стоит бегать от банка. Вместо этого надо сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика в суде.

Не только ипотека

Квартиру могут отобрать не только по ипотечному долгу, но и по любому другому, если задолженность соразмерна стоимости квартиры. По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. То есть если человек должен кредитору, допустим, 2 млн руб., суд не станет лишать его квартиры стоимостью в 7 млн руб. Чаще всего, по словам эксперта, квартиры за долги лишаются индивидуальные предприниматели, отвечающие по долгам фирмы всем своим имуществом.

В подобных делах есть одна тонкость. В Конституции (ст.40) человеку гарантируется право на жилище, а Гражданско-процессуальный кодекс в подтверждение этой нормы гласит, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. При этом размер "единственного жилья" не ограничен, это может быть и комната в коммуналке, и трехэтажная квартира в центре Москвы. Еще в 2003 г. Конституционный суд указал на необходимость конкретизировать размеры подобного жилого помещения, но пока этого не произошло. Ипотечная квартира, к великому сожалению заемщиков, является исключением, так как это прямой залог по договору с кредитором.

Между тем формулировка "единственное пригодное для постоянного проживания помещение" допускает разночтения. Например, если человеку принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой, это теоретически можно посчитать пригодным помещением.

"В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, - говорит Светлана Савичева (НП "КР "Мегаполис-Сервис") . - Однако нюансов может быть множество. Главное - признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельныхжилых помещений (комнат), в некоторых случаях - этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств".

Однако Елена Жданова (адвокатское бюро "Право.Недвижимость.Семья") отмечает, что на практике суд рассматривает только квартиры в собственности, а регистрация в другом месте, по ее словам, значения не имеет

Выкрутиться без собственности

Даже имея решение суда не в свою пользу, должники пытаются удержаться в своем жилье любыми способами. "Большая проблема для пристава - попасть в квартиру для составления формальных документов: акта описи имущества, наложения на него ареста, передачи его на ответственное хранение должнику. Чаще всего пристав оказывается перед закрытой дверью, его не пускают, с ним не общаются. А без соблюдения этих формальностей квартиру невозможно направить на реализацию", - говорит Светлана Савичева.

Кроме того, даже когда квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, для фактического выселения должников новому собственнику имущества необходимо снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. И если должник не покинет квартиру добровольно, то все повторится по кругу: затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний.

Есть и еще один способ "перехитрить всех" - срочно переоформить свои квартиры, машины, отвезти подальше деньги и иные ценности - в итоге взыскивать нечего и исполнительный лист возвращается без исполнения. Обычно недобросовестные должники начинают заниматься этим, как только запахло судом. Иногда при неоперативной работе суда и приставов человек даже успевает осуществить перевод имущества уже после принятия судебного решения. "Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, - отмечает Савичева. - По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска".

Впрочем, если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой. По словам Савичевой, "если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание", - говорит Светлана Савичева.

По словам Елены Ждановой, на практике обычно считается, что если собственности нет, то должник выкрутился. Приставу очень тяжело самостоятельно доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В судебной практике таких решений, по оценке эксперта, очень мало.

Однако эти сомнительные способы все равно опасны, ведь судебная практика может измениться. И даже если у должника нет собственности, исполнительный лист может заводиться вновь и вновь. Человеку всю жизнь придется оглядываться, задумываться, на кого оформлять квартиру, машину и любую новую крупную покупку. Поэтому специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" рекомендуют заранее просчитывать последствия - потянете ли вы долг. А если "случилось страшное", лучше приложить максимум усилий, чтобы решить проблемы в досудебном порядке.

Нам поступает большое количество звонков и писем с вопросами о том, можно ли обанкротиться тем, у кого ипотечный кредит. Заемщиков интересует, что будет, если не платить ипотеку.

Источник - irkutskout.ru

В этой статье мы ответим на эти и многие другие вопросы.

Взыскание ипотеки.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 закона об ипотеке, начальная реализационная стоимость квартиры составляет 80% от ее рыночной цены.

Если квартира будет продана по сумме, превышающей долг перед банком по ипотеке, разница будет возвращена заемщику. В ином случае разница может быть также взыскана с должника, например с заработной платы.

Если стоимость вашей квартиры превышает сумму долга в банке и вы понимаете, что у вас нет возможности платить ипотеку сегодня, а в ближайшее время ситуация может усугубиться, не ждите пока банк подаст на вас в суд.

Обратитесь в банк, опишите свою ситуацию и просите письменного разрешения банка на продажу залоговой квартиры. В нынешней финансовой ситуации в стране банки часто идут на уступки.

К тому же, зачастую, у банков нет возможности самостоятельно продавать имущество, чтобы вернуть свои деньги.

Самостоятельно продав квартиру, вы сможете погасить долг перед банком, и у вас еще останутся денежные средства.

Алексей Жумаев

финансовый управляющий

Закон о банкротстве физического лица и ипотека.

Сразу оговоримся, что невозможно объявить себя финансово несостоятельным по отношению к нескольким кредиторам, а несколько кредитов оставить. Личное банкротство – это банкротство по отношению ко всем обязательствам.

К заемщикам, у которых есть валютная ипотека, банкротство физических лиц так же применимо на общих основаниях.

Что же в таком случае будет с единственным жильем?

В соответствии с законом об ипотеке, кредитор вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. На ипотечное имущество не распространяется правило ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ о невозможности обратить взыскание на единственное жилье.

Итак, при существенных просрочках (более 3х месяцев и более 5% от стоимости предмета ипотеки) банк может обратить взыскание на имущество, даже если по своей сути это будет ваша единственная квартира.

При ипотеке процедура банкротства возможна, если Вы готовы расстаться с квартирой.

Получить план списания ваших долгов

Видео: наши услуги по банкротству физ. лиц