Образец технического обследования панельного мкд. Техническое обследование многоквартирных домов будет проводиться каждые пять лет. шагов к от начала до конца капитального ремонта многоквартирного жилого дома

Тип: Панельный

Этажность: 9

Подъездов: 2

Площадь застройки: 1100 кв. м

Строительный объем: ~ 35 200 куб. м (включая фундамент, подвал и кровлю).

Стоимость обследования здания : 176 000 руб.

Срок обследования строительных конструкций типового 9-этажного 2-подъездного дома:

• панельный дом - 10 рабочих дней
• кирпичный - 20 рабочих дней
• каркасный -20 рабочих дней

Цена обследования зданий и сооружений зависит от:

Типа здания (панельный / кирпичный/ каркасный)

Строительного объема

Удаленности объекта

Сложности проекта

Наличия исходной документации

Какая документация нужна для проведения обследования многоквартирного дома?

1. Правоустанавливающие документы
2. Рабочая документация (проект)
3. Техпаспорт БТИ
4. Исполнительная документация (акты на скрытые работы, журнал входного контроля, журнал производства работ и т.д.)
5. Акты осмотра здания (при наличии)

Почему после введения здания в эксплуатацию собственники должны следить за состоянием основных конструкций здания?

Потому что гарантия застройщика на многоквартирный дом - 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Поэтому обнаруженные дефекты и повреждения по закону «О защите прав потребителя» обязан будет устранить и оплатить застройщик.

Согласно ГОСТ 31937-2011 полное обследование многоквартирного жилого дома (его технического состояния) проводится не позднее, чем через 2 года после ввода в эксплуатацию, т.к. все основные скрытые дефекты проявляются именно в этот период.

Далее обследование проводится каждые 10 лет. А дома, находящиеся в непосредственной близости к станциям и перегонам метро - каждые 5 лет. Для уникальных и технологически сложных объектов, например, Москва-Сити, устанавливается непрерывный мониторинг состояния конструкций и грунтов оснований.

Какие цели обследования и экспертизы многоквартирных домов?

Для собственников жилья, Фонда капитального ремонта и Мосжилинспекции такие обследования необходимы для того, чтобы рационально распределить средства на плановые ремонты, составить их план-график и получить необходимую смету. От грамотности составления сметы зависит, будут ли лазейки для хищения материалов подрядчиками. Вовремя предпринятые меры по привлечению экспертной компании обезопасят жильцов от лишних растрат на содержание строителей-мошенников. Как результат - техническое заключение экспертов может существенно сэкономить деньги жильцов дома и обеспечить дому долгое безаварийное существование.

В советское время существовала система обязательных осмотров зданий и сооружений, что помогало поддерживать дом в нормальном техническом состоянии.

Фактически, на данный момент состояние дома не контролирует ни одна структура. А экспертизы и осмотры назначаются, когда имеющиеся проблемы строения начинают интенсивно разрушать жилой дом. Правильно, конечно же, будет заранее провести диагностику строительного организма, чем потом вкладываться в дорогостоящее лечение всего дома. Это знают грамотные руководители управляющих компаний.

Наша организация предоставляет услуги по комплексному и выборочному обследованию многоквартирного жилого дома , включая:

• проверку инженерных сетей
• обмерные работы
• разработку проектов усиления конструкций.

Инженеры-эксперты "А-эксперт" готовят техническое заключение, которое отвечает государственным стандартам и принимается во всех судах РФ.

При подготовке МКД к отопительному сезону, управляющие организации должны к сентябрю завершить летние работы и получить паспорта готовности МКД к зиме. Перед запуском отопления останется провести осенний осмотр дома, как его провести - расскажем в данной статье.

Кто и зачем проводит осмотры МКД

Контроль за техническим состоянием здания проводится с помощью периодических осмотров конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и инженерных сетей (п. 7 ст. 55.24 гл. 6.2 ГК РФ).

Периодические проверки состояния многоквартирного дома проводит управляющая им организация не реже двух раз в год - весной и осенью (п. 2.1.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Сезонные осмотры помогают выявить появившиеся дефекты на элементах дома, составить план работ по их устранению. В рамках осмотра проводится контроль правильности содержания и эксплуатации помещений многоквартирного дома, выполнения требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ .

В проверках участвуют собственники помещений в МКД и представители управляющей домом организации (п. 13 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Если организация управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в комиссию должен войти представитель правления ТСЖ, это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170 .

Когда и как проводится осенний осмотр дома

Осенний осмотр МКД предусмотрен пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170 . При этом законодательство не устанавливает конкретные даты его проведения. Главное условие - сделать его до начала отопительного сезона, сроки которого зависят от региона РФ (п. 2.1.1 Правил № 170).

Точный срок проведения осеннего осмотра может быть установлен при заключении договора управления на общем собрании собственников помещений в МКД. Также конкретную дату проведения осенней проверки могут установить в НПА субъекта РФ.

Перед выездом в МКД, специалисты управляющей организации должны ознакомиться с проектной и эксплуатационной документацией дома, чтобы чётко представлять конструктивную схему здания, знать его особенности и проблемы.

Осмотр перед новым зимним периодом проверяет готовность МКД к запуску системы отопления (пп. «в», «г» п. 2.1.5 Правил № 170). Проверяются преимущественно теплоизоляция конструкций дома, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети.

• фундамент, подвалы, котельные, технические этажи, где из-за отсутствия отделки лучше всего видны дефекты;
• наружные стены, стыковые соединения панелей при их наличии, теплоизоляция наружных коммуникаций;
• крыша, чердак и расположенные там утеплители и коммуникации;
• поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

Если в ходе осеннего осмотра выявлены дефекты, то обычно они не ремонтируются - ремонт планируется на следующий календарный год. Необходимо только принять временные меры для безопасной эксплуатации здания.

Итоги проверки фиксируются в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома (пп. «в» п. 24 ПП РФ № 491). Форма журнала регистрации представлена в приложении № 3 Правил № 170 .

Как заполнить акт осеннего осмотра дома

На основе записи в журнале составляется акт сезонного осмотра (п. 14 ПП РФ № 491). Рекомендуемая форма акта представлена в приложении № 3 к Правилам № 170 . Акт состоит из пяти блоков, разберём заполнение каждого.

1. Реквизиты. В первый блок запишите полный адрес проверяемого МКД, вид осмотра (весенний, осенний, общий, частичный) и его дату.

2. Состав комиссии. Сведения о членах комиссии внесите с указанием занимаемых ими должностей. Участвующих в проверке лиц можно разделить в акте на три группы: представители УО (в т.ч. ТСЖ, ЖСК, ЖК), представители исполнителя коммунальных услуг и представители Совета МКД.

3. Результаты осмотра. Это основной раздел акта, в котором должны быть обязательные три колонки:

• «Перечень систем и элементов здания», который составляется согласно приложению 7 Правил № 170 . Если в МКД не предусмотрен какой-либо элемент из приложения, то не следует его исключать из таблицы: поставьте отметку об его отсутствии.
• «Оценка» - зафиксируйте здесь состояние каждого элемента перечня: отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное. Последнюю оценку поставьте при обнаружении дефектов. В таком случае опишите дефект кратко, обозначьте место его расположения, причины появления.
• «Решение о принятии мер» - запишите решение о необходимости проведения ремонта в случае, если обнаружены повреждения или дефекты. Ремонт может быть текущим, капитальным, проводимым за счёт УО или собственников. Если дефектов не выявлено, поставьте отметку «не требуется».

4. Подписи членов комиссии. Подписывают составленный акт все участвовавшие в осмотре члены комиссии. Их должности и ФИО должны совпадать с информацией, указанной во втором блоке акта.

После этого поставьте дату проведения проверки и печать УО (при наличии). Также в форму акта можно добавить дополнительные строки для внесения рекомендаций или комментариев: разместите их перед блоком с подписями членов комиссии.

Почему для УО важно проводить осенние осмотры МКД

Помимо того, что осенний осмотр покажет степень готовности МКД к подключению отопления и эксплуатации дома в зимний период, проверка состояния дома в сентябре позволит наметить планы по ремонту общего имущества собственников МКД на следующий календарный год.

Поэтому после осеннего контроля на основании акта сделайте следующее:

• составьте перечень и определите объём работ текущего ремонта, запланированного на следующий год, для устранения выявленных дефектов;
• составьте и направьте собственникам помещений МКД рекомендации по проведению ремонта, выполняемого за счёт жителей дома;
• определите, какие из выявленных повреждений и неисправностей требуют капитального ремонта.

По материалам портала РосКвартал.

Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:

• факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
• угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

• виды осмотров;
• периодичность их проведения;
• лица, выступающие в роли организаторов и участников осмотров.

Виды осмотров общего имущества проводятся

Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:

• плановые;
• внеплановые.

Это предусматривает абзац 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

Виды плановых осмотров:

• общие – направлены на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Это устанавливает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Примеры частичных осмотров

В работы по обеспечению требований пожарной безопасности МКД включены осмотры состояния:

• пожарных лестниц;
• лазов;
• проходов;
• выходов;
• систем аварийного освещения;
• пожаротушения;
• сигнализации;
• противопожарного водоснабжения;
• средств противопожарной защиты;
• противодымной защиты.

Это предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Внеплановые осмотры нужно проводить:

• после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
• в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Это предусматривает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеплановые осмотры, может предусматривать:

• договор управления МКД либо
• договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.

Совет: общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ.

Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.

Периодичность проведения осмотров общего имущества

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Такие положения содержит пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:

• договор управления МКД – если домом управляет УО;
• порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
• решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Кто должен проводить осмотр общего имущества

Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.

Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает.

Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

• условия договора управления МКД и (или)
• дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Минстрой России предлагает установить, что осмотры общего имущества многоквартирного дома могут быть текущими, сезонными и внеочередными . Указанные осмотры общего имущества оформляются актом осмотра и являются основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или действующего законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) ().

Предполагается, что текущие осмотры будут общими, в ходе которых предлагается проводить осмотр многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр отдельных элементов дома или его помещений. При этом частичные текущие осмотры планируется проводить в сроки, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от материалов изготовления его элементов, подлежащих осмотру.

Может ли управляющая организация отвечать за предоставление не всех, а отдельных коммунальных услуг? Ответ – в Энциклопедиисудебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Что касается сезонных осмотров, то их планируется проводить два раза в год. Так, весенний общий осмотр предполагается осуществлять после таяния снега в целях выявления появившихся за зимний период повреждений элементов здания (сооружения), систем инженерно-технического обеспечения и элементов благоустройства примыкающей к зданию (сооружению) территории. При этом в ходе указанного осмотра планируется уточнить объем работ по текущему ремонту на летний период и по капитальному ремонту – на будущий год. Осенний общий осмотр предлагается проводить по окончании летних работ по текущему ремонту для проверки готовности здания (сооружения) к эксплуатации в зимних условиях.

Внеочередные осмотры планируется проводить в течение суток после произошедших аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Также предполагается дополнить новыми разделами VII-VIII "Организация обслуживания клиентов" и "Порядок раскрытия информации лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами". В них планируется закрепить в том числе перечень информации, которую управляющая организация обязана раскрывать на:

• вывесках при входе в ее помещение;
• досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен;
• информационных стендах (стойках) в своем представительстве.

Кроме того, планируется установить, что лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, будут обязаны хранить обращение собственника помещения и копию ответа на него в течение 3 лет с момента его регистрации. Сейчас такой срок не определен.

Публичное обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза документа завершатся 22 января 2018 года.

Общее имущество МКД (многоквартирных домов) должно содержаться в надлежащем состоянии и отвечать всем требованиям действующего законодательства РФ. Ответственность за надлежащее состояние общего имущества (ОИ) лежит на собственниках помещений , которые обычно заключают договора подряда с различными управляющими компаниями, ТСЖ, которые берут на себя обязательства по содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирных домов. При заключении таких договоров происходит осмотр ОИ, результаты которых оформляются в акте.

На основании акта осмотра общего имущества собственников помещений принимается решении о соответствии проверяемого имущества установленным требованиям, а также составляется перечень работ по договору подряда, необходимых для надлежещаего содержания МКД (тех. обслуживание, санитарное содержание, текущий либо капитальный ремонт, благоустройство).

Акт осмотра многоквартирного дома составляется в простой письменной форме , является неотъемлемой частью заключенного договора подряда на содержание и ремонт МКД. Данный документ подписывается представителем собственником помещений (выборное лицо) и представителем организации, проводившей осмотр. Если подрядная организация является юридическим лицом, то документ необходимо будет скрепить оттиском печати.

Содержание акта осмотра многоквартирного дома

В представленном образце акта осмотра МКД сначала указывается общая характеристика многоквартирного дома (адрес местонахождения, кадастровый номер, площадь, тип и год постройки, дата последнего кап.ремонта; этажность; количество квартир, наличие подвального помещения, чердака, мансарды, прилегающая территория и т.п.).

Так же следует описать качественные, технические и количественные характеристики отдельных частей общего имущества (например, из какого материалы изготовлены трубы, их длина и диаметр - эта информация будет полезной и необходимой при осуществлении ремонта либо замены). Большую часть данной информации можно получить из проектной или другой технической документации на многоквартирный дом.

В акте осмотра многоквартирного дома можно зафиксировать данные о фактическом состоянии элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент ОИ только в поддержании существующего хорошего состояния или необходим ремонт либо замена.