Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы. Крут ли курт? Деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории

Федералы ждут, что вовлечение в оборот новых земель позволит ежегодно вводить дополнительно по 5 млн кв. метров жилья. Ленобласть уже заявила в программу почти 380 га неосвоенных земель, а вот Смольный к идее отнесся со скепсисом - у города нет ни площадок, ни денег для их освоения.

Устойчивое развитие предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов советского образца, но самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях

Федеральный закон № 373 Принят Госдумой РФ 24 июня 2016 года, через пять дней одобрен Совфедом, а уже с 1 января 2017 года вступит в силу и станет обязательным к исполнению. Формально закон закрепляет поправки в Градостроительный кодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории (ППТ). По факту же речь идет о введении совершенно нового градостроительного института комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ, как его называют архитекторы).

Что такое комплексность, все уже знают - кварталы массовой жилой застройки эконом-класса, обеспеченные всеми видами инфраструктуры. Понятие устойчивости сформулировано в первых статьях закона - если вкратце, то это комплекс мероприятий, связанный с жизнедеятельностью в этих локациях, благополучием жителей и снятием негативных воздействий окружающей среды. Эффект от таких площадок будет очевиден не здесь и сейчас, а для следующих поколений. Устойчивое развитие предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов советского образца, но самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях. Это вполне в духе риторики современных крупных девелоперов: «Нужно думать о том, что мы оставим после себя». Остаются, как правило, очередные квадратные метры.

Как говорят разработчики закона, договоры комплексного устойчивого развития в будущем окажутся принципиально новым видом договора, отличным от ранее предусмотренных в Градкодексе РФ проектов развития застроенной территории (проектов реновации) и договоров о комплексном освоении территории (КОТ). Хотя основная цель поправок остается, по существу, той же - вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными или используются собственниками неэффективно.

Две инициативы

Одной из главных новелл закона о КУРТах станет перераспределение ролей в деле инициирования и сопровождения разработки ППТ. Законом вводится два новых вида комплексного развития территории. Так, проект комплексного развития может быть инициирован по желанию правообладателей земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества.

Кроме того, инициировать ППТ могут инвесторы, заключившие договоры о развитии застроенной территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, собственники инженерных сетей, подлежащих реконструкции, а также энергетики, газовики и нефтяники. При этом в границах таких территорий принадлежащие государству или муниципалитету участки инвестор, подавший заявление на КУРТ, может получить в обход торгов, но жилье построить на них он по закону не сможет - пятна в аренду предоставят под сети, детские сады и дороги. Отметим, что заключать договор о КУРТ инвестор будет все-таки на общих основаниях - через конкурс.

Прописаны в законе и инвестиционные обременения - всю инфраструктуру легально могут переложить на застройщиков, которые по окончании строительства обязаны передать объекты в собственность муниципалов

Кроме того, территория может быть отдана под комплексное устойчивое развитие и по инициативе органа местного самоуправления, и вот здесь подводных камней намного больше. Согласно закону, поводов для выделения территории под КУРТ у муниципалов четыре: если как минимум 50% выделенной территории занимают аварийные постройки (за исключением многоквартирных домов) или объекты самовольного строительства, если снос и реконструкция объектов на половине площадки включены в адресные программы и выделены бюджетные деньги. Четвертый повод - если виды разрешенного использования и параметры расположенных на территории объектов не соответствуют тем, что установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Формально в Петербурге таких случаев масса: после корректировки Генплана и ПЗЗ в 2014-2016 годах многие городские промзоны уже давно по бумагам стали участками под жилую и общественно-деловую застройку, где надо менять этажность и в принципе - размещать на участке то, подо что он распланирован.

Согласно закону, инвестор на такой территории обязан построить или реконструировать объекты, а муниципалитет - обеспечить строительство сетей, подводящих дорог и улично-дорожной сети, детсадов и школ. Впрочем, прописаны в законе и инвестиционные обременения - всю инфраструктуру легально могут переложить на застройщиков, которые по окончании строительства обязаны передать объекты в собственность муниципалов. Никаких рассрочек, аренд и прочих ухищрений. Также застройщикам поставят жесткие рамки по срокам строительства: в ППТ нужно будет расписать график возведения всех без исключения очередей и нести ответственность за его соблюдения. Притормозить очередь, «смотря по уровню спроса», что очень любят наши застройщики, больше не удастся.

Министерство ждет миллионы «квадратов»

Как рассказали «Общественному контролю» в Минстрое РФ, от регионов федеральный центр ждет кропотливой работы по взаимоувязке местных законов с обновленным Градкодексом. Так, до 1 июля 2017 года власти субъектов должны привести в соответствие с 373 ФЗ правила землепользования и застройки и территориальные схемы. В КГА по поручению губернатора такую работу уже начали: согласно ноябрьскому постановлению, крайний срок внесения поправок в ПЗЗ - 5 июля 2017 года. Тогда же ПЗЗ согласуют с вступающими в силу поправками в 820-й закон «О зонах охраны объектов культурного наследия…».

Кроме того, по поручению российского правительства, до конца года все субъекты РФ должны подготовить предложения для формирования единого реестра территорий, которые в дальнейшем подлежат комплексному развитию, то есть провести масштабную инвентаризацию, выявить неэффективно используемые земли и подать их в заявку Минстрою. Как добавили в министерстве, сейчас АИЖК готовит предложения по вовлечению в оборот в ближайшие три года более 240 земельных участков площадью более 15 тысяч га.

На этих участках можно будет возвести более 100 млн кв. метров жилья. Со следующего года Агентство будет выплачивать около 20 млрд рублей на поддержку таких проектов. «Регионы будут защищать свои проекты на конкурсной основе, обозначенная сумма даст возможность поддержать 20-30 проектов КУРТ, что может дать дополнительные 5 млн кв. м. жилья в год», - рассказали в ведомстве.

Как известно, не так страшен закон, как его подзаконные акты. Их пока нет, а потому участники рынка и специалисты в строительном и имущественном блоках Петербурга и Ленобласти признаются - о законе слышали, но как он будет работать и, самое главное, как его исполнять - непонятно.

А Петербург, судя по всему, распоряжение руководства страны, попросту проигнорирует. На данный момент никакого списка территорий у Смольного на руках нет, рассказал «Общественному контролю» председатель КГА Владимир Григорьев

Тем не менее, в Ленобласти взяли под козырек и подготовили сразу несколько площадок для устойчивого развития. Как сообщил источник в правительстве региона, речь идет о двух больших территориях под Шлиссельбургом - на 168 и 211 га. На первой территории предполагается строительство домов от 4 до 9 этажей, вторую зону отдадут под малоэтажное строительство (до 3 этажей). В администрации муниципалитета не смогли оперативно ответить о точном местоположении участков и их нынешнем использовании. Еще один участок под КУРТ могут отдать в Токсово, но только в том случае если муниципалам отдадут «земли Минобороны». По всей видимости, речь идет о новой попытке вовлечь в оборот огромную территорию Ржевского полигона между Токсово и Лехтуси, о таких перспективах в июле 2016 года «Новой газете» рассказывал глава администрации Всеволожского района Владимир Драчев.

А Петербург, судя по всему, распоряжение руководства страны, попросту проигнорирует. На данный момент никакого списка территорий у Смольного на руках нет, рассказал «Общественному контролю» председатель КГА Владимир Григорьев. По его словам, какой-либо список город сможет подготовить только после корректировки Генплана и ПЗЗ, плановые правки в главный градостроительный документ происходят раз в три года, а значит, территории под комплексное развитие Петербург получит не раньше 2018 года. «Поэтому КУРТы мы получим только через несколько лет, хотя я лично считаю, что они нам не нужны, - признался главный архитектор. - Вот какие критерии отбора участков? 50% самостроя или аварийки. У нас таких территорий просто нет в Петербурге, не под нас писали закон».

По словам господина Григорьева, вряд ли новый закон поможет и программе реновации, ведь проблема не в нормативной базе, а в «деньгах и конфликте интересов». Кроме того, среди городских хрущевок вряд ли наберется аварийных зданий на половину квартала.

«Наконец, там есть шикарная норма по принудительному выкупу. У нас почти вся земля в городе частная, как мы может вмешиваться в деятельность хозсубъектов. Ну представьте - мы придем такие красивые с выкупом к концерну “Гранит-Электрон”, это будет такой взрыв федерального машстаба, что мало не покажется никому», - развел руками чиновник.

Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что комплексная застройка территории – это благо. Особенно эта тема близка ивановцам, уставшим от постоянных скандалов вокруг точечной застройки. Однако и у комплексной застройки есть свои сложности и нюансы. В прошлом году на федеральном уровне был создан механизм, который облегчает взаимодействие практически всех заинтересованных сторон в рамках реализации проектов комплексной застройки. Насколько реально применение этих механизмов в Иванове, какие подводные камни здесь могут встретиться и готовы ли инвесторы работать с этими механизмами? Об этом – наш разговор с директором группы компаний «Центр строительных услуг» Андреем Жегловым.

Андрей Вячеславович, когда говорят о комплексном освоении территорий, обычно представляют себе строительство новых микрорайонов на пустующих участках. В Иванове подобные примеры за последние годы легко пересчитать на пальцах одной руки – Новая Ильинка, микрорайон Московский, ваш проект Новая Дерябиха. Но ведь теперь таких крупных свободных участков в областном центре нет. Это означает, что город будет развиваться только за счет точечной застройки?
- Вы правы насчет отсутствия крупных свободных участков под комплексную застройку. Но и точечная застройка – вариант во многом тупиковый. Поскольку она не учитывает, например, потребность в социальной инфраструктуре. Кроме того, в Иванове сам термин «точечная застройка» приобрел негативный оттенок – слишком часто она велась без учета мнения и потребностей жителей того или иного района. Но отсутствие свободных участков не ставит крест на комплексной застройке в городе, поскольку с 2017 года на федеральном уровне создан и законодательно закреплен механизм комплексного устойчивого развития территорий. Он относится именно к застроенным территориям и позволяет с учетом интересов всех сторон проводить расселение и застройку крупных городских кварталов.

- Сразу приходит в голову московская программа реновации…
- В ивановском варианте о расселении «хрущевок» речь, конечно, не идет – пока, во всяком случае. В нашем городе есть территории, гораздо больше нуждающиеся в реновации. Не секрет, что в разных районах еще сохранились кварталы и деревянных бараков постройки чуть ли не 1930-х годов, и двухэтажных ветхих домов, на расселение которых у города нет денег. И, конечно, характерная особенность Иванова, удивляющая гостей города, – это огромные кварталы частного сектора в самом центре. С точки зрения законов градостроительства это нонсенс.

Да, о частном секторе в центре города и о необходимости его расселения говорят уже лет 20. Но пока ни у одного застройщика не хватило сил и средств, чтобы взяться за подобные проекты: слишком много собственников, слишком разные у них интересы.
- Примеры расселения частного сектора в Иванове все-таки были – можно вспомнить объекты разных застройщиков в районе улицы Жарова. Но масштаб расселения все равно был невелик: 10-15 домов. И даже это требовало огромных усилий со стороны застройщика.
Однако в прошлом году ситуация кардинально изменилась. С 1 января 2017 года в Градостроительный кодекс было введено новое понятие - деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). Это деятельность по планировке территории, проектированию, строительству и реконструкции объектов, «осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории». В Градостроительном кодексе этот механизм описан достаточно подробно. Вкратце поясню, что он позволяет осуществлять изъятие земельных участков у собственников с выплатой компенсации, проводить планировку территории и затем ее комплексное освоение.
В прошлом году в Иванове по инициативе администрации города были внесены изменения в правила землепользования и застройки, и под комплексное устойчивое развитие были определены две территории. Одна из них находится в центре города и ограничена улицами 3-я Нагорная, 1-я Ефимовская, Зверева и 2-я Ефимовская. Вторая территория ограничена улицами 10 Августа, Колотилова, Суворова и Пролетарской.

- Почему вы считаете, что комплексное освоение может быть интересно застройщикам?
- Застройщики напрямую заинтересованы в развитии механизма КУРТ. Потому что он снимает проблемы с расселением уже застроенных территорий. Расселение идет организованно, жители получают достойную компенсацию – по рыночной цене, которую определяет оценщик. Как правило, на застроенных территориях уже есть определенная инфраструктура – например, дороги, мощности по газу или электроснабжению. А это в значительной степени упрощает согласования с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, в случае реализации КУРТ часть организационных моментов берет на себя муниципалитет. Это значительно упрощает жизнь инвестору, экономит ему время, которое в данном случае тоже деньги.
И, конечно, огромную роль играет расположение участков. Повторю: речь идет о земле в центральной части города или об участках вдоль магистральных дорог. У тех, кто хочет купить новое жилье, есть спрос на эти районы. Но сейчас застройщики мало что могут им предложить, особенно если учесть, что сейчас покупатели стали очень требовательны в отношении организации придомовой территории, подъездных путей, наличия парковочных мест и т.д.

- А город что получает в результате?
- Город, городские власти и жители в результате получат вместо аварийных двухэтажек или частного сектора, где тоже немало ветхих домов, современные кварталы с тщательно проработанной планировкой, подъездными путями, рекреационными зонами и социальной инфраструктурой в виде школ, детских садов и т.д. Недаром на федеральном уровне активно поддерживают КУРТ, есть федеральная программа, в рамках которой муниципалитет может получить средства из федерального бюджета на строительство дорог и социальных объектов в случае комплексной застройки. И это выгодно отличает подобные проекты от точечной застройки: не секрет, что зачастую застройщик возводит один-два дома на уже застроенных территориях, а потом жители новостроек сталкиваются с проблемой нехватки мест в детских садах и школах неподалеку, с нехваткой парковочных мест и отсутствием стоянок и т.д. Здесь же есть возможность привлечь федеральные средства на развитие города.

Остается вопрос о жителях: вряд ли те, кто живет на территориях, где планируется комплексное устойчивое развитие, будут довольны.
- Вы знаете, у всех разное мнение. Кто-то готов переехать в другое жилье, кто-то нет. Даже из аварийного жилья люди порой не хотят переезжать в новые квартиры, потому что привыкли к старому дому. Но нужно понимать, что есть интересы города в целом, есть потребность в развитии. А гарантией того, что это именно интересы города, а не отдельно взятого инвестора, является участие и контроль муниципалитета. Фактически это в определенной мере механизм частно-государственного партнерства.
Еще раз повторю: компенсация за изымаемые участки будет определяться оценщиком исходя из рыночной (кадастровой) цены. Более того: если собственник не будет согласен с этой оценкой, он может сам заказать ее. И тогда уже суд будет решать, кто прав и не была ли первоначальная цена заниженной.

- Так ваша компания готова участвовать в комплексном развитии территории в качестве инвестора?
- Для нас это очень интересно. Все наши проекты комплексной застройки находятся на периферии – в первую очередь, это Кохма, Ивановский район. В областном центре мы можем вести только точечную застройку. Но это уже неинтересно, потому что мы все-таки хотим создавать людям комфортную среду для жизни, а не загонять их в бетонные коробки. У нас уже есть определенный опыт: в Кохме мы сейчас возводим жилой комплекс «Тихий берег», где, в том числе, постарались реализовать свои представления о комфортных условиях для жителей. Изначально этот земельный участок был малопригодным для застройки: сложный рельеф, прибрежная зона водоема Запрудка, большой перепад высот – застройщики не очень любят осваивать такие территории. Мы приняли решение построить подпорную стену. Это, конечно, привело к увеличению расходов, но, с другой стороны, дало возможность затем спланировать территорию так, чтобы учесть по максимуму потребности людей, которые будут здесь жить. Схема расположения домов образует замкнутые дворы, что сразу делает их более тихими и уютными. Мы предусмотрели широкие тротуары, спортивные и детские площадки, изолированные от дорог и парковок. Парковочные места предусмотрены в достаточном количестве и расположены так, чтобы не мешать пешеходам. Запланированы удобные подъездные пути, большая площадь озеленения территории – то есть мы. по большому счету, постарались реализовать наши собственные представления о том, что такое правильно обустроенное жилье.

Теперь хочется перенести этот опыт и в Иванове, разработать и построить квартал, где будут учтены все потребности жителей – современные технологии это позволяют. Но самостоятельно зайти на территории, застроенные ветхими двухэтажными домами или частным сектором застройщику – повторю – очень сложно. Так что этот механизм нам очень интересен.
Я знаю, что некоторые наши коллеги-застройщики настроены скептически по отношению к механизму КУРТ. Но, думаю, что время и практика покажет, что это наиболее эффективный способ развития таких городов, как Иваново, и он действительно позволит сформировать современную и комфортную городскую среду с учетом всех потребностей жителей.

Приветствую вас на инвестиционном портале города Иванова!

Мы открыты для всех форм инвестирования и готовы оказать всестороннюю поддержку реализации российских и зарубежных проектов. Инфраструктурный и кадровый потенциал города Иванова формирует благоприятную среду для создания и успешной работы предприятий тяжелой и легкой промышленности, релокации производств и развития креативных отраслей экономики. Мы заинтересованы в ведении вашего бизнеса на Ивановской земле.

В соответствии со Стратегией развития городского округа Иваново до 2020 года в текущем году мы начинаем новую практику – ежегодное послание об инвестиционном климате в городском округе Иваново. Основной целью данного документа является обеспечить открытость информации о результатах инвестиционной деятельности, проводимой в областном центре инвестиционной политики, а также об основных мерах, направленных на улучшение инвестиционного климата в областном центре.

С целью улучшения качества жизни жителей нашего города необходимо внимательно отнестись к основным показателям экономического развития.

Так, одним из основных показателей экономического роста в городе является объем инвестиций, привлеченных в экономику города. Именно на повышение его уровня и направлена проводимая в областном центре инвестиционная политика.

Безусловно, одним из базовых этапов улучшения инвестиционного климата, является внедрение Плана мероприятий («дорожной карты») по улучшению инвестиционного климата в городском округе Иваново.

Следующим этапом по улучшению инвестиционного климата является развитие институциональной инфраструктуры и совершенствование нормативно-правовой базы.

Во-первых, в областном центре был создан консультативный совет по вопросам инвестиций при Администрации города Иванова, основными целями которого являются: улучшение инвестиционного климата в областном центре, оказание содействия экономическому и социальному развитию города, создание необходимых условий для проведения единой инвестиционной политики в целях обеспечения инновационной направленности инвестиций, участие в определении приоритетов при реализации инвестиционной политики с учетом экономических, финансовых и иных возможностей города Иванова. В частности, на заседаниях Консультативного совета предусматривается рассмотрение вопросов и возможностей развития механизмов муниципально-частного партнерства в инвестиционных процессах города.

Кроме того, при администрации города действует координационный совет по развитию малого и среднего предпринимательства, деятельность которого направлена на исследование и обобщение проблем малых и средних предприятий, защиту их законных прав и интересов в органах власти города Иванова, подготовку предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере функционирования и развития малого и среднего предпринимательства, формирование предложений в рамках корректировки действия специальных налоговых режимов, координацию деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства по участию в общегородских мероприятиях.

Во-вторых, необходимо создать «одно окно» для бизнеса и сформировать регламент сопровождения инвестиционных проектов. Данный инструмент позволит максимально упростить административные процедуры при реализации инвестиционных проектов частными инвесторами.

Необходимо отметить, что основными участниками инвестиционного процесса являются организации-представители малого и среднего бизнеса. Именно поэтому данная категория нуждается в поддержке и содействии от органов власти любого уровня.

На уровне органов местного самоуправления в настоящее время реализуется множество мероприятий по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства. Вот лишь некоторые из них: субсидирование на частичное покрытие расходов по оплате процентов по кредитам, полученным в кредитных организациях на инвестиционные цели, возмещение затрат по закупке и вводу в эксплуатацию приборов учета используемых энергетических ресурсов, проведение энергетических обследований, компенсация части затрат, связанных с присоединением (подключением) к энергетическим ресурсам, а также – субсидия на возмещение части затрат на проведение научных разработок (испытаний, исследований).

В 2015 году администрацией областного центра была утверждена муниципальная программа города Иванова «Развитие инвестиционной деятельности и инновационной сферы в городе Иванове». Специальные подпрограммы, включенные в состав муниципальной программы, тем или иным образом связаны с формированием на территории областного центра благоприятных условий для привлечения инвестиций, роста инвестиционной активности, формирования инновационно-ориентированной структуры экономики:

- «Повышение инвестиционной привлекательности города Иванова»;

- «Создание условий для развития инновационной деятельности в городе Иванове»;

- «Поддержка управляющих компаний и резидентов индустриальных парков (промышленных парков, технопарков) на территории города Иванова»;

- «Развитие инновационного потенциала образования»;

- «Поддержка талантливой молодежи и развитие молодежного инновационного потенциала».

Полагаю, что создание Инвестиционного портала города Иваново обеспечит как открытость деятельности органов местного самоуправления города Иванова в инвестиционной сфере, так и наглядное представление инвестиционных возможностей областного центра, актуальной информации о реализуемых и планируемых к реализации инвестиционных проектов, а также повысит оперативность рассмотрения обращений от представителей бизнес-сообщества.

В заключение хочу сказать, что улучшение качества жизни в нашем с вами городе зависит от каждого из нас – органы власти, бизнес, общественность должны объединиться для достижения одной общей цели.

С уважением, Глава города Иванова Владимир Николаевич Шарыпов

Комплексное освоение территории станет главным трендом в строительстве. Сумеют ли власть и строители справиться со столь сложной задачей?

Федеральным законом от 3 июля 2016г. №373-ФЗ урегулирован новый градостроительный институт комплексного и устойчивого развития территорий. При принятии закона предполагалось, что его нормы будут способствовать редевелопменту территорий, в том числе вовлечению «заброшенных» промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству территорий российских городов. Однако принятая редакция Федерального закона №373-ФЗ вызывает множество вопросов.

1. Регулирование деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Прежде всего, само предлагаемое Федеральным законом №373-ФЗ понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» не определяет полным и непротиворечивым образом содержание такого понятия, поскольку сформулировано таким образом, что, может быть применено практически к любому процессу строительства, реконструкции. Федеральный закон №373-ФЗ выделяет два новых вида комплексного развития территории-по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее -правообладатели) и по инициативе органа местного самоуправления.

2 Основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории является порядок установления границ такой территории. Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016г. №373-ФЗ территории, в границах которых планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, устанавливаются на карте градостроительного зонирования.

3. При этом относительно комплексного развития территории по инициативе правообладателей Федеральным законом №373-ФЗ установлено, что такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся объекты недвижимости любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной). Подготовка же документации по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, «осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение».

4 Относительно описанной схемы возникают следующие вопросы:

В части 7 статьи 46 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее -ГрК РФ) речь идет о тех территориях, границы которых установлены на картах градостроительного зонирования?

Каковы критерии установления на картах градостроительного зонирования границ территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию?

Правообладатели могут проявить инициативу в любой части такой территории или на карте градостроительного зонирования устанавливаются отдельно территории, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления?

Какова процедура установления границ такой территории, кроме властного решения органа местного самоуправления (особенно с учетом того, что пункт 1 части 51 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ устанавливает: «публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории не проводятся, если они подготовлены в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории», то есть граждане лишены возможности выбора вариантов развития такой территории)?

Федеральный закон №373-ФЗ также не устанавливает возможности и оснований отказа органа местного самоуправления от заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее также -договор), в том числе в случае отсутствия возможностей финансирования такого комплексного развития. При этом в соответствии с пунктом 3 части 14 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ такой договор должен содержать «обязательства уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, или обязательства правообладателей обеспечить размещение таких объектов за счет собственных средств в соответствии с опережающими графиками проектирования, строительства, реконструкции указанных объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;».

При этом вполне вероятна ситуация, когда возможности профинансировать строительство указанных объектов нет ни у правообладателей, ни у органов местного самоуправления.

Вызывает вопросы также и странная позиция, из которой исходили авторы Федерального закона №373-ФЗ, когда предусматривали возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения такого договора в случае, если «местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором», но не предусмотрели возможность для органа местного самоуправления отказаться от самого заключения такого договора в аналогичном случае. Такая возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения договора в указанном случае порождает высокие риски для другой стороны договора и представляется необоснованной.

Как указывалось выше, основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории, является порядок установления границ такой территории. При этом для института комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления в качестве критерия определения территории, подлежащей комплексному развитию, установлено расположение не менее чем на 50 процентах от общей площади такой территории, в том числе «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу».

Федеральным законом №373-ФЗ, таким образом, введен новый вид «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных аварийными и подлежащими сносу», который неизвестен праву и не ясны его правовые последствия. В этой связи возникает много вопросов. Если объект капитального строительства будет признан аварийным и подлежащим сносу, но не будет принято решение о комплексном развитии территории, то каковы будут правовые последствия такого признания? В качестве еще одного из критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления, установлено расположение на такой территории «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».

В данном случае основанием для включения в границы территории является включение объекта капитального строительства в муниципальные адресные программы, но остаются не ясны сами основания включения таких объектов в такие программы, как и само понятие «муниципальная адресная программа».

Необходимо отметить, что данное понятие уже использовано, но также не раскрыто в пункте 2 части 3 статьи 46 ГрК РФ в отношении включения в границы подлежащей развитию застроенной территории «многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».

В результате в такие муниципальные адресные программы могут быть включены соответственно любые многоквартирные дома, любые другие объекты капитального строительства. Главное различие в последствиях принятия таких программ следующее: в случае включения таких многоквартирных домов в границы подлежащей развитию застроенной территории, земельные участки, на которых расположены такие дома, не подлежат изъятию, а в случае включения других объектов капитального строительства в границы подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления -подлежат изъятию.

Еще одним типом объектов недвижимости, которые предлагается учитывать при принятии решения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, являются земельные участки, «виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки».

Данное условие вступает в противоречие с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), которой предусмотрен основной принцип соответствия или несоответствия земельного участка градостроительному регламенту:

«4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.».

Аналогичный принцип закреплен и в частях 8-10 статьи 36 ГрК РФ. При этом Федеральным законом №373-ФЗ не предусмотрено внесение изменений в данные нормы земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, очевидно потому, что такие принципы являются правильными и обеспечивают, с одной стороны, стабильность «правил игры», а с другой -возможность постепенного внедрения в жизнь необходимых градостроительных изменений.

Более того, по данному основанию (несоответствие градостроительному регламенту) в территорию, в границах которой может быть осуществлено комплексное развитие по инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства, в отношении которых Федеральным законом №373-ФЗ не установлено особенностей. Такая возможность уже затрагивает не только права собственности граждан на жилье, но и их жилищные права. Представляется, что нарушение таких прав граждан, чье жилище не признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, требует гораздо более серьезных оснований, чем просто инициатива и принятие решения органом местного самоуправления.

Кроме того, формулировка части 3 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ не позволяет с точностью установить -должно ли быть занято 50 процентов территории комплексного развития всеми видами объектов, перечисленных в указанной части, или любым видом из них, а также в каком порядке проводится обследование территорий на предмет установления их соответствия указанных критериям.

В отношении установления границ территории комплексного развития по инициативе органов местного самоуправления возникает также следующий вопрос. Судя по тому, что «решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади» такой территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты из вышерассмотренного перечня, то картой градостроительного зонирования границы территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, должны устанавливаться отдельно от границ территорий, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, и территории, в отношении которых возможно заключение договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, а также от территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Но четкой нормы на этот счет Федеральный закон №373-ФЗ не содержит.

Как указывалось выше, в качестве критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления, установлено расположение не менее чем на 50 процентах такой территории различного вида объектов. При этом на другой части (другие 50%) территории, подлежащей такому комплексному развитию, могут располагаться объекты, не подпадающие под вышеуказанные критерии (далее также -объекты «добросовестных» собственников), в том числе и многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства. Таким образом, в состав территории, подлежащей развитиюпо инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены объекты «добросовестных» собственников, которые в дальнейшем согласно Федеральному закону №373-ФЗ могут быть изъяты. Защиту прав таких собственников, в том числе их жилищных прав, Федеральный закон №373-ФЗ не предусматривает.

Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема осуществления комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности, при которой комплексное развитие может быть инициировано органом местного самоуправления без учета мнения правообладателей и населения, а также реализовано победителем аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории. При этом в дальнейшем возможно изъятие объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления.

Федеральный закон №373-ФЗ закрепил особенности изъятия земельных участков (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе:

Для муниципальных нужд могут быть изъяты любые земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории комплексного развития. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории. Данное положение в совокупности с возможностью включения в состав территории, подлежащей развитию, объектов «добросовестных» собственников, в том числе многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, потенциально может привести к беспрецедентному нарушению прав собственности на недвижимость, а также жилищных прав граждан;

Закреплен особый порядок изъятия, как в части правил вступления в силу судебных решений об изъятии имущества, согласно которым «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению», так и в части ограничения прав лиц на оспаривание судебных решений, согласно которому «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества».

Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема изъятия, при которой судебным решением, подлежащим немедленному исполнению, лицо лишается своей собственности без возможности оспорить само такое лишение, в том числе правомочность принятия самого решения о комплексном развитии территории и включение объекта недвижимости в границы такой территории.

Федеральный закон №373-ФЗ содержит сокращенные, по сравнению с действующим земельным законодательством, сроки изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости. Например, согласно части 9 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ соглашение об изъятии должно быть заключено правообладателем объекта недвижимости в месячный срок. Такой срок представляется слишком коротким с точки зрения правовой и экономической защиты правообладателя (в конце концов, гражданин, которому принадлежит такой объект, может быть просто в отпуске).

Согласно части 12 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ орган местного самоуправления вправе обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, от имени указанных правообладателей, без доверенности. Неясны случаи применения подобной нормы, поскольку общий порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд содержит регулирование всех вопросов, возникающих при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Вывод: Федеральный закон №373-ФЗ имеет существенные риски возникновения градостроительных конфликтов в результате возможного нарушения прав собственности на недвижимость граждан и юридических лиц, жилищных прав граждан, а также риск повышения уровня коррупции при принятии градостроительных решений.