Кому нельзя подарить квартиру. Законна ли продажа подаренной квартиры
Акт добровольной передачи квартиры в дар – знаковое и приятное событие в жизни. Фактически это означает, что вы стали полноправным собственником жилья, не потратив на это ни копейки. Но возникает вопрос, можно ли передарить квартиру, полученную по дарственной, третьему лицу? Российское законодательство не предусматривает к этому никаких препятствий.
С момента получения вами свидетельства о праве собственности на подаренную квартиру, вы имеете полное право распорядиться ею по своему усмотрению. В том числе и передарить другому лицу.
Может ли с точки зрения гражданского права, недвижимость передариваться бесконечное число раз? Да, но с условием, что каждый раз будет заключаться новый договор дарения (дарственная).
Процедура составления договора дарения
Для того, чтобы подаренная квартира действительно стала собственностью того лица, которому вы её предназначили, важно правильно, с правовой точки зрения, составить договор дарения (572 ГК РФ), а затем зарегистрировать его установленным в законе порядком.
Это можно представить в виде следующей пошаговой инструкции:
- Составить договор дарения в простой письменной форме (самостоятельно или с помощью специалиста). Этот документ не является передаточным актом!
При желании договор дарения квартиры можно заверить у нотариуса. - Собрать необходимые документы и вместе с договором дарения отправить их в Управление Федеральной Регистрационной службы (Росреестр) для законной регистрации, с последующей выдачей свидетельства о праве собственности на жилье.
Список документов для регистрации может отличаться в разных субъектах РФ, но, как правило, в него входят:
- заявление от обеих сторон сделки;
- документы, удостоверяющие личность обеих сторон;
- документ об оплате госпошлины;
- кадастровый паспорт на жилье или выписка из госкадастра недвижимости (можно взять в БТИ);
- справка, свидетельствующая о составе лиц, зарегистрированных в квартире.
Регистрации права собственности на подаренную квартиру не должна задерживаться более, чем на месяц.
Закон не требует при дарении недвижимости предъявлять для регистрации передаточные акты.
Кто не сможет заключить договор дарения?
В гражданском законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда дарение квартиры будет считаться недействительным:
- в качестве дарителя выступает малолетние, несовершеннолетние или недееспособное лицо (алкогольная и наркотическая зависимость, психическое заболевание). В таких ситуациях, продать квартиру пытаются законные представители (опекуны);
- в качестве дарителя выступают лица, находящиеся на попечении образовательных, медицинских, социальных организаций, если они хотят подарить им свою недвижимость;
- в качестве дарителей выступают лица, занятые на госдолжностях, муниципальных должностях, госслужащие, служащие Центробанка РФ, если это связано с их должностными обязанностями;
- другие случаи, содержащиеся федеральном законодательстве.
Иногда на сделку может быть наложено ограничение. Например, в случае дарения квартиры, находящейся в общей совместной собственности. Подарить такую недвижимость разрешается только с согласия всех сособственников.
Если в дар передается часть помещения, но одаряемый является одним из совладельцев, то согласие остальных собственников не требуется.
Может ли дарение стать недействительным? При совершении сделки важно учитывать, что она в течение трёх лет с момента подписания договора, если будет доказано, что сделка была совершена из хулиганских, мошеннических побуждений, которые питала одна из сторон.
Что необходимо знать о стоимости договора дарения?
В налоговом законодательстве существует налог, которым облагается безвозмездная передача недвижимости в дар. Его величина – 13% от общей стоимости предмета договора, но только в том случае, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками или членами одной семьи (супруги, дети, бабушки и дедушки, сестры, братья).
Если сделка оформляется у нотариуса, необходимо оплатить госпошлину, которая зависит от общей стоимости квартиры, указанной в договоре.
Если госорганы установят, что квартира была «подарена» за долги, договор придётся либо аннулировать, либо переделать. Чтобы избежать лишней подозрительности со стороны регистрирующих органов, оформить передачу недвижимости между людьми, не состоящими в родственных отношениях, лучше путём заключения договора купли-продажи.
Важно! При заключении сделки купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи квартиры (передаточный добровольный акт).
Оспорить получение кем-то недвижимости, полученной по дарственной, по закону разрешается только по истечении трёх лет после подписания соответствующего договора сторонами и при обязательном условии — смерти дарителя на этот момент.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Если вы стали счастливым обладателем подарка в виде квартиры, конечно, вас заинтересует, каким образом можно распорядиться подарком, можно ли продать подаренную квартиру, если даритель жив, какими правами обладает даритель, проживающий в квартире, является ли подарок общей собственностью с вашей дражайшей половиной. Здесь мы рассмотрим все нюансы продажи, чтобы развеять ваши сомнения.
Можно ли продать подаренную квартиру
Продажа квартиры, полученной по дарственной, происходит на общих основаниях — ведь вы стали собственником в тот момент, когда дарственная была подписана и зарегистрирована Росреестром (ст.574 Гражданского кодекса) и распоряжаться собственностью можете по своему усмотрению.
Дарение – это сделка безусловная, то есть условия о проживании дарителя в квартире или переход права после смерти дарителя в дарственную включать нельзя, регистратор не примет такой договор . Если квартира была подарена до 1996 года и в дарственной определено условие, что даритель имеет право пожизненно проживать в квартире, такое условие теряет силу в момент продажи.
Статья 292 Гражданского кодекса говорит о том, что если у квартиры появляется новый собственник, прежний собственник, как и члены его семьи, теряют право проживать в квартире .
Если до продажи даритель имел право проживания, как член семьи собственника, но после продажи он такое право теряет.
Продажа квартиры
Продажа дарственной квартиры происходит в два этапа:
- подготовка документов и договора на продажу;
- регистрация в Кадастровой палате.
Документы для продажи подаренной квартиры нужно будет предоставить такие:
- договор купли-продажи;
- письменное согласие опекунского совета (если в квартире прописан ребёнок или недееспособный гражданин).
Согласие супруга (супруги) при продаже не требуется, т.к. подарок – имущество только ваше и оно не делится (статья 36 Семейного кодекса).
Если вы состоите в браке
Квартира, подаренная лично вам, является только вашей и при разводе разделу не
подлежит. Но если вы продаёте эту квартиру, чтобы взамен купить другую, учитывайте следующее:
- так как новая квартира приобретается в браке за деньги, по правилам 34 статьи Семейного кодекса она уже является совместно нажитой;
- доказать, что имущество куплено на ваши деньги, вы можете только в суде, что не так просто, особенно, если квартира покупается с доплатой.
Чтобы обойти этот подводный камень поступите так:
- подпишите с мужем (или женой) соглашение о разделе имущества, в нём укажите, что приобретаемая квартира считается только вашей собственностью и общий режим супругов на неё не действует (такое соглашение можно заверить нотариально или зарегистрировать в Росреестре);
- или в договоре купли-продажи отметьте, что квартира приобретается на средства, полученные вами от продажи личного имущества.
Если квартира подарена ребёнку или подопечному
В случае продажи квартиры, которая была подарена вашему ребёнку или подопечному, вам не обойтись без согласования продажи с опекунским советом. Органы опеки согласятся на продажу, если ребёнку или подопечному взамен проданной квартиры будет предоставлено равноценное жильё.
Если подопечного планируется поместить в социальное учреждение, например, в дом для инвалидов или престарелых, взамен приобретения ему жилья, на его личный счёт необходимо будет положить денежную сумму в размере стоимости квартиры.
Какой налог вы заплатите
Если планируется продажа дарственной квартиры, налог на доход,по правилам статьи
220 Налогового кодекса, составит:
- если квартира была в собственности дольше, чем три года или её стоимость меньше миллиона рублей – налог не уплачивается;
- если квартира дороже миллиона, налог составит 13% от стоимости квартиры минус миллион;
- если взамен продаваемой квартиры вы покупаете квартиру подешевле, налог будет такой: стоимость проданной квартиры минус стоимость купленной, минус миллион, умножить на 13%;
- если взамен продаваемой вы покупаете квартиру дороже, вам вернут 13% от разницы в стоимостях квартир.
Для возврата налога или его уплаты, вам нужно будет обратиться в налоговую инспекцию и подать декларацию 3-НДФЛ. Приложить к декларации документы:
- копия паспорта;
- копия свидетельства на квартиру вместе с договором купли-продажи (если покупали другую квартиру взамен проданной, на неё такой же пакет);
- справка с места работы 2-НДФЛ.
Декларация подаётся до 30 апреля следующего за продажей года. Если квартира была в вашей собственности дольше, чем три года, и другую квартиру вы не покупаете в этом году, декларацию подавать не нужно.
Теперь на вопрос – можно ли продать подаренную квартиру, вы ответите сами – можно! И это не зависит от того, жив ли даритель, или он проживает в квартире.
С юридической стороны написать завещание гораздо проще. Нужно с паспортом посетить лишь одну инстанцию- нотариуса. При этом завещание до смерти завещателя не имеет никаких правовых последствий. Завещатель так и продолжает жить в своей квартире и, при желании, может отменить свое завещание в любой момент.
Для завещателя этот способ будущего отчуждения- самый надежный. Он не влияет на права завещателя и даже завещав квартиру, ее можно в любой момент продать, подарить, обменять и т.п.
Оформить завещание можно у любого нотариуса, в любом районе. Мало того, заверить завещание могут в некоторых случаях работники консульства, главные врачи больниц, командиры воинских частей и начальники исправительных заведений (колоний и тюрем).
Если же вдруг после смерти завещателя обнаруживается, что квартира продана или завещана другому лицу, то - теряет свою силу.
Опасности при завещании квартиры.
- Завещаний может быть несколько. В этом случае выполняется последнее завещание
- Даже если завещание одно, законом предусмотрена обязательная доля в наследстве, на которую претендуют нетрудоспособные или малолетние дети, родители или супруга (супруг) и некоторые иждивенцы. Доля таких обязательных наследников не может быть менее половины от общей наследственной массы, если бы они наследовали свою долю по завещанию, а не по закону.
- Завещание можно оспорить в суде, причем закон предусматривает даже посмертное признание завещателя недееспособным и собственно завещания недействительным.
- Может иметь место завещательный отказ, то есть наследодатель может установить какую- либо обязанность для наследника имущественного характера в отношении третьих лиц. К примеру это может быть право проживания в наследной квартире на определенный срок или пожизненно.
- Наконец, при принятии наследства нужно принять и долги, связанные с этим наследством. Фокус типа- это- беру, а это- не беру законом не предусмотрен.
Получение свидетельства о праве на наследство стоит:
0,3% от оценки квартиры- для близких родственников (дети, родители, супруг, сестры и братья),
- 0,6% - для остальных лиц (и физических, и юридических).
- государственная пошлина для оформления права собственности на основании документа о праве на наследство -1000 рублей
НДФЛ не платится. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ от уплаты НДФЛ освобождаются «доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов» - независимо от факта и степени родства.
Дарение квартиры, в отличие от завещания- серьезная юридическая сделка, влекущая такие же правовые последствия, как и продажа квартиры. При дарении квартиры необходим практически тот же пакет документов, что и при продаже, точно так же нужна и регистрация в органах Росрестра.
Кроме того, при дарении необходимо будет оплатить и государственную пошлину, которая зависит от стоимости квартиры. Мало этого, даритель, если даже он остается жить в подаренной квартире, лишается всех льгот по оплате коммунальных услуг.
Одаряемому нужно безусловно доверять. Крупное наследство может вскружить голову самому трезвомыслящему человеку. Дарение квартиры- это двусторонняя безвозмездная сделка, при которой даритель без условий дарит свою недвижимость конкретному лицу.
Это прямо указано в ст. 572 ГК РФ: «По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Подарить квартиру можно с определенным условием. К примеру, квартира считается подаренной, если одаряемый поступает в институт, или женится, или у него появляется ребенок. Возможны другие варианты.
Если у вас есть наследники, особенно нетрудоспособные, а вы хотите, чтобы квартира отошла к третьим лицам, вариант дарения- предпочтительнее. При завещательном порядке отчуждения родственники, к которым вы негативно относитесь, могут иметь обязательную долю в квартире, даже если в завещании их нет.
Нужно учитывать при этом, что до 2006 года налог на дарение был, а сейчас он отменен. Принимая во внимание ветер, который дует в головах думцев, трудно утверждать, что этот налог не введут вновь.
О том, как , посмотрите здесь.
Для дарения квартиры нужно подготовить документы:
- Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли продажи, завещание, мены, приватизационные документы),
- Кадастровый паспорт
- Собственно договор дарения
Договор дарения квартиры, дома или другого недвижимого имущества нужно зарегистрировать в органах Росреестра. По закону на такую регистрацию отводится один месяц, после чего одаряемый получает полноценное свидетельство о праве собственности на подаренную квартиру.
- Составление договора дарения в юридической консультации от 3 000 до 5 000 рублей.
- Удостоверение договора дарения у нотариуса (если стороны пожелают) от 0,5 до 1% от стоимости недвижимости.
- Госпошлина за регистрацию договора дарения- 1000 рублей
- Госпошлина за регистрацию права собственности- 1000 рублей.
- Нужно будет заплатить налог на доход- 13% от стоимости квартиры (на основании ст. 217 НК РФ от налога на доход при дарении недвижимости освобождаются близкие родственники: супруг (супруга), родители, дети, внуки, бабушки- дедушки, братья и сестры.
Договор дарения можно отменить при условиях:
1. Если после заключения договора дарения имущественное или семейное положение дарителя либо здоровье изменилось так, что исполнение договора дарения приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя.
2. Если одаряемый совершил покушение на его жизнь. Это же касается покушения на членов семьи или родственников. Так же и умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
3. Если обращение одаряемого с квартирой или домом, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
4. Если речь идет о дарении в адрес юридического лица, дарение отменяется при признании его банкротом в установленном законом порядке.
Вывод.
Завещание - дешевле и безопаснее, однако для наследников переход права собственности на квартиру обойдется и дороже и дольше, плюс существует вероятность появления обязательных наследников, получающих долю, несмотря на завещание.
Дарение
- ненамного дороже, но гораздо хлопотнее, кроме того право собственности перейдет практически сразу же, но квартира на 100% перейдет именно тем лицам, которым Вы хотите ее передать.