Семейный кодекс установил супругам совместную собственность на приобретенное в браке имущество. Это законный режим, общее правило. Все имущество, покупаемое одним из супругов на себя, становится общим имуществом . супругов изначально законом не установлена.

Особенности законного режима:

А может ли находится имущество, например, квартира в общей долевой собственности супругов? Помимо законного, предусмотрен еще и договорной режим .

Долевая собственность супругов: оформляем документы

Выделить долю супруга в общем имуществе можно посредством составления одного из следующих документов :

• (контракт). Оформляется в рамках Семейного кодекса. Отличительные характеристики:

1. оформляется как до вступления в брак, так и после;
2. форма письменная и обязательно нотариальное удостоверение;
3. предметом может быть как имеющееся сейчас, так и будущее имущество.

• соглашение супругов. Суть - раздел общего имущества. Оформляется в рамках Гражданского кодекса. Чем отличается от брачного договора:

1. составляется в письменной форме;
2. предметом может быть только имеющееся сейчас у супругов имущество;
3. соответственно, до вступления в брак составляться не может.

Квартира в общей долевой собственности супругов: порядок оформления и последствия

По общему (в том числе и долевая) возникает с момента госрегистрации. Поэтому, составив один из вышеуказанных документов, супругам необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации в ЕГРП своего нового права на квартиру .

Последствия изменения законного режима

Меняется процесс распоряжения. Когда квартира в общей долевой собственности, Семейный кодекс не работает. Применяются правила 16 главы Гражданского кодекса :

• Теперь супруги могут дарить, друг другу;
• При продаже постороннему лицу применяются правила преимущественной покупки:

1. должна быть именно продажа доли, т.е. возмездное отчуждение;
2. продавец доли уведомляет остальных сособственников (в данном случае супруга или супругу) за месяц до продажи, указав цену и другие существенные (важные) условия сделки (например, возможность рассрочки). Уведомление оформляется письменно;
3. в указанный срок супруг-сособственник имеет право приобрести на указанных условиях продаваемую долю. В противном случае доля отходит (продается) постороннему лицу.

• При передаче одним из супругов в ипотеку своей доли в согласие другого не требуется. Таковы требования закона об ипотеке. А учитывая, что ипотека - это сделка с возможностью отчуждения, то при наступлении такой ситуации применяется общее правило преимущественной покупки.

Долевая собственность супругов может возникнуть на любое имущество: будь оно совместно нажитым, либо не входящее в общее имущество. Основной принцип здесь добровольность сторон. На практике редки случаи, когда совместно нажитая квартира супругами оформляется в долях. Но в любом случае теперь вы знаете свои возможности в общих чертах. Остальные нюансы вам всегда подскажут профессионалы .

Покупка квартиры супругами в совместную собственность происходит в большинстве случаев. Приобретенная в браке недвижимость всегда будет считаться совместной (исключением является составление брачного договора). Существует два варианта покупки квартиры в браке: долевая собственность и совместная. Если брак является зарегистрированным, собственность будет считаться совместной при разводе, даже в случае долевого оформления. Совместная собственность подразумевает, что недвижимость оформляется на одного или обоих супругов, и делится пополам при разводе.

Распоряжаться квартирой могут оба собственника

Продажа, аренда возможна только при согласии второго супруга. При совместной собственности один владелец не может продать квартиру без согласия второго супруга, даже если квартира оформлена на одного человека.

В случае развода, такая недвижимость делится пополам. Иногда разделение может быть осуществлено не поровну (если с одним из родителей остаются несовершеннолетние дети). Это делается для соблюдения прав ребенка. Ему выделяется определенная доля в квартире. При разделе имущества эта доля не учитывается. Совместная собственность - владение одним объектом недвижимости двумя людьми на равных правах. Недвижимость считается цельным объектом, ее не делят на доли и не выделяют части.

При покупке квартиры в совместную собственность, налоговый вычет могут получить оба владельца или кто-то один. Если вычет получает один владелец, второму супругу необходимо написать отказ от получения вычета. Максимальная сумма вычета - 2 млн. рублей. Если квартира стоит больше двух миллионов, налоговый вычет будет выдан исходя из этой суммы.

Исключением из правила является брачный договор

Если квартира приобретается супругами и составляется брачный договор, то при разделе имущества будут учитываться условия, указанные в нем. Если в контракте указано, что после развода квартира остается у официально зарегистрированного владельца, то суд именно таким образом и решит вопрос. Требования закона (о разделении имущества пополам) действовать не будут. Брачный договор является гарантией того, что недвижимость останется у законного владельца.

Покупка квартиры супругами в совместную собственность осуществляется, если стоимость недвижимости оплачивается пополам. И в случае развода нет необходимости делить квартиру на доли. Процесс оформления покупки в совместную собственность происходит быстрее и проще, чем в долевую. Если же один из супругов оплачивает значительную часть стоимости или полностью сумму, то рациональнее оформить долевую собственность и выделить части, которыми будут владеть супруги.

Покупка супругами квартиры в ипотеку иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом, а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.
Разберемся подробнее.

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

• созаемщиком , что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи участвуют оба супруга и покупают квартиру:

• в общую совместную собственность
• общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор

• поручителем . Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.
• вообще не участвует в сделке , при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если брачный договор не составлялся и квартира признана совместно нажитым имуществом, от другого супруга требуется нотариальное согласие на залог квартиры в банк.
Этот документ от вас потребует специалист банка, его нужно предоставить на момент подписания кредитного договора, а так же приложить в пакет документов для Росреестра.

Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку , то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.
Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.
Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати, в пакет документов по квартире для банка вы должны приложить предварительный договор в обязательном порядке.

Читайте полезные статьи:

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней (уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?

Очень часто супруги покупают квартиру в долевую собственность, при чем, такие договора бывают зарегистрированы в УФРС, и часто при этом указывают не равные доли, а по 1/3 и 2/3. При этом договора не удостоверяются нотариусом. Правильно ли это и имеют ли такие договора юридическую силу? Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?

В соответствии со ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Таким образом, законодательством установлена презумпция: на все имущество, приобретенное супругами в период брака на совместные средства, распространяется режим общей совместной собственности. Единственным исключением из этого общего правила является возможность изменить законный режим имущества супругов и установить в отношении его договорный режим. Согласно ст. 42 СК РФ супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и установить в отношении совместно нажитого имущества режим долевой или раздельной собственности, как на все имущество, так и на отдельные объекты собственности (допустим, на квартиру).

Указание в договоре купли-продажи факта приобретения супругами квартиры, как, впрочем, и любого другого имущества, в долевую собственность юридически ничтожно. Вместе с тем на основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части. Исключив условие о приобретении имущества в долевую собственность, следует расценивать договор заключенным по общим правилам, т.е. считать имущество приобретенным супругами в совместную собственность.

Если же учитывать желание супругов приобрести имущество в долевую собственность, в определенных ситуациях можно обратиться к правилу, содержащемуся в абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ: брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Включение соответствующего пункта в договор будет являться в таком случае элементом брачного договора, однако в целях недопущения в дальнейшем споров по поводу толкования этого факта и исключения ссылок на недостаточную юридическую осведомленность участников договора данное обстоятельство просто необходимо оговорить в договоре особо. При этом в договоре необходимо отразить, что при его заключении стороны руководствовались как нормами ГК РФ (общими положениями о собственности, о заключении сделок, о купле-продаже недвижимости и пр.), так и специальными нормами, установленными семейным законодательством, в частности, вышеупомянутой ст. 42 СК РФ.

При совершении договора купли-продажи с подобным условием не следует забывать о норме, предусмотренной п. 2 ст. 41 СК РФ: брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, включение в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность будет являться правомерным лишь в случае нотариального удостоверения всего договора в целом. Включить данное условие в договор купли-продажи имущества, совершаемый в простой письменной форме, нельзя. Это условие будет считаться ненаписанным, и к режиму приобретенного супругами имущества будет применяться законный режим имущества супругов - режим совместной собственности.

Сам же брачный договор должен обязательно иметь нотариальную форму. В данном договоре должно быть прописано, как именно супруги намерены разделить совместно нажитое имущество в случае развода. Таким образом, если в договоре купли-продажи (либо договоре цессии (уступки права требования), который заверен нотариусом, будет указано желание супругов на раздел имущества в неравных долях, в случае развода, суд при расторжении брака и разделе имущества не сможет не учесть данный договор.Ст. 34 СК имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (хоть на одного, хоть на другого, хоть в долях).

Если одна сторона попытается доказать, что договором купли-продажи супруги разделили имущество, доказать им это не удастся иразделят они все пополам.

Договор купли-продажи квартиры

При совершении купли-продажи квартиры составляется соответствующий договор. Подобные действия находятся под контролем . Действия, связанные с расторжением или аннулированием незаконной операции, регламентируются . При покупке или продаже жилплощади в строящемся здании все правовые действия совершаются на основании .

Уважаемые посетители проекта «Жилищный консультант»!

Сталкиваясь с проблемами по вопросам приобретения, аренды, продажи, дарения, приватизации недвижимости важно понимать, что в статьях мы стараемся описывать базовые аспекты. Каждая ситуация, проблема и вопрос крайне индивидуальны и требуют юридической поддержки и консультации.

• Москва и МО:

  + 7 499 703 38 31

• Санкт-Петербург и ЛО:

  + 7 812 627 15 60

• Вы так же можете воспользоваться консультацией с дежурным юристом через онлайн чат. Доступно в левом нижнем углу сайта.

без выходных дней .

Спасибо, что посещаете наш ресурс «Жилищный консультант».

Сторонами процедуры выступают продавец и покупатель. Продавцом может быть любой гражданин владеющий имуществом на законных основаниях и желающий его продать. Покупатель же должен иметь необходимую сумму денег для оплаты приобретаемого жилья. И покупатель, и продавец на момент свершения сделки должны быть адекватными, дееспособными и совершеннолетними. Также обе стороны обязаны предоставить, все требующиеся документы, справки и разрешения, иначе сделка будет признана недействительной . В качестве участника сделки может выступать и юридическое лицо. В этом случае подписывать соглашение должен полномочный представитель фирмы.

Требования к квартире при покупке

Не всякая квартира может стать объектом акта купли-продажи. Помимо физического состояния жилища, преградой могут стать юридические коллизии:

1. Квартира не должна находиться под обременением.
2. На жилье не должен быть наложен арест, и она не может являться залоговым имуществом по кредиту.
3. В том случае, если квартира досталась собственнику по и существуют еще близкие родственники, претендующие на жилище.
4. Если квартира приватизирована с нарушением правил или у продавца отсутствует свидетельство (выписка) о праве собственности.
5. Когда супруг или супруга собственника не дают разрешения на продажу квартиры.
6. В том случае, если сделка купли-продажи может нанести вред заинтересованным лицам.

Разумеется, помимо этого, покупатель должен обратить внимание на состояние технической документации, наличие незаконных перепланировок, состояние коммуникаций в жилище.

Общая собственность супругов

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры, являющейся общей собственностью супругов

Договор купли-продажи квартиры, находящейся в совместной собственности супругов представляет собой стандартный акт, за исключением того, что в качестве продавцов выступают оба супруга. Заполнение соглашения происходит после того как жилье будет осмотрено и проверена вся техническая документация.

Соглашение должно быть оформлено в письменном виде. Что касается содержания, то на покупаемую жилплощадь могут быть установлены два вида владения:

• общее долевое владение имуществом;
• общее совместное владение недвижимостью.

В первом случае супруги могут распоряжаться частью квартиры в соответствии с долевым делением, если такое обозначено в документе. Во второй ситуации оба собственника могут принимать решения относительно жилья в рамках тех прав, которые общая собственность им дает.

В договоре купли-продажи обязательно прописываются все личные данные супругов и при необходимости размер доли каждого из продавцов.

Образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в совместной собственности подлежит регистрации в Росреестре.

Налогом такая сделка не облагается, однако продавцы квартиры могут рассчитывать на имущественный вычет, который будет распределяться между супругами в зависимости от размера их доли, если таковые имеются.

Порядок регистрации перехода прав собственности на квартиру, являющейся общей собственностью супругов

Для оформления права на жилье, переданное супругами покупателю необходимо действовать согласно определенным этапам:

1. По закону, для регистрации акта купли-продажи, в котором объект - это общее владение супругов, на первом этапе необходимо подать пакет документов и заявление от одного из правообладателей. В комплект документов обязательно должно входить свидетельство о браке продавцов.
2. После этого, заявителю выдается расписка в получении документов.
3. В течение 10 дней проводится экспертиза предоставленной документации.
4. На финальном этапе супруги получают свой экземпляр договора с отметкой о прохождении госрегистрации.

Госрегистрацию соглашения о купле-продаже можно провести в Росреестре, в Кадастровой палате, либо Многофункциональном центре.

Список необходимых документов

Для оформления сделки купли-продажи, где одной из сторон выступают супруги, состоящие в официальном браке, потребуются следующие документы:

1. Личные данные всех участников сделки, подтвержденные паспортом, справкой из паспортного стола, иными бумагами.
2. Правоустанавливающие документы: свидетельство на право собственности, акт о заключении брака, документы, подтверждающие получение жилья в порядке наследования или по (если таковые имеются), документы о приватизации жилья.
3. Техническая документация на квартиру: план квартиры, справка из БТИ, выписка из налоговой инспекции.
4. Платежный документ об уплате госпошлины.

Порядок передачи денег за квартиру, являющуюся общей собственностью супругов

Если сделка купли-продажи квартиры происходит при участии супругов, владеющих жилищем в порядке общей собственности, то в договоре обязательно указывается порядок расчетов между сторонами. В данном случае, покупателю необходимо каждому продавцу в отдельности. Сумма, которая причитается каждому супругу, определяется исходя из стоимости его доли имущества. В том случае если доли не обозначены, стоимость квартиры выплачивается продавцам в равных долях.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, являющейся общей собственностью супругов

Чернов решил приобрести жилье. Квартира, которая ему понравилась, находилась в общей собственности семейной пары. Чернова все устроило, квартира была в хорошем состоянии, документы соответствовали действительности, и можно было оформлять договор купли-продажи. Пригласили юриста, и составили предварительный договор, по которому Чернов внес задаток. Когда подошло время оформлять основной договор, выяснилось, что супруга не согласна продавать жилье за ту сумму, которая указана в документе и требует доплаты в размере 100 тыс. рублей . Второй собственник пробовал убедить ее выполнить условия предварительного договора и заключить сделку, однако супруга своего согласия так и не дала. Чернов вынужден был отказаться от покупки, и, поскольку сделка была сорвана по вине одного из собственников, потребовал возвращение задатка в двойном размере, на что получил отказ, аргументированный тем, что именно он отказался от сделки. Чернов подал заявление в суд и выиграл дело.

Заключение

Из всего описанного можно вынести следующее:

1. Если стороной сделки купли-продажи квартиры выступают супруги, то в оформление договора необходимо внести их личные данные и условия, при которых проходит сделка.
2. Жилье у супругов может находиться как в общей, так и в долевой собственности.
3. Если собственность долевая, то каждый из собственников волен распоряжаться своей частью по своему усмотрению, с уведомлением остальных владельцев.
4. Если супруги владеют недвижимостью на общих основаниях, то они могут принимать решения относительно этой недвижимости в рамках своего права.
5. Существуют определенные требования по отношению к квартире, в случае невыполнения которых, жилплощадь не может быть объектом сделки.
6. Для составления акта купли-продажи потребуется свидетельство о браке.
7. При необходимости оформляется предварительный договор, где сторонами сделки также выступают супруги и покупатель.

• Москва и МО:

  + 7 499 703 38 31

• Санкт-Петербург и ЛО:

  + 7 812 627 15 60

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней .