Доля в коммунальной квартире. Трудности продажи коммунальной квартиры. А если обойти мнение соседей
Учитывая статистические исследования, можно сделать вывод: продать комнату гораздо труднее, чем полноценную квартиру. Здесь важно работать с целевой аудиторией, то есть с теми людьми, кому все-таки эта комната нужна.
- Во-первых, большая семья вряд ли будет интересоваться такой недвижимостью. С учетом последней популярности ипотечного кредитования, семьи все больше стремятся сразу купить большую квартиру, желательно в новостройке.
- Во-вторых, потенциальным клиентом может быть тот человек, который разменивает свою жилплощадь по каким-то причинам, например, после развода. На самом деле, есть масса примеров, когда в браке супруги нажили небольшую жилплощадь, а после развода им необходимо разъехаться. При этом оставшихся от продажи денег может хватить только на коммунальную квартиру.
- В-третьих, есть тенденция, что коммуналки приобретаются преимущественно студентами, которые приезжают из других городов. Например, родители абитуриента решают, что в общежитии их чадо жить ни в коем случае не будет, но при этом отдавать деньги за съемное жилье также не намерены. Имея достаточную сумму накоплений, они решают приобрести коммунальную комнату недалеко от здания учебного заведения.
- В-четвертых, сейчас все чаще коммунальные квартиры покупаются под материнский капитал. Это вполне целесообразно, ведь эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий. При это обладательница капитала не видит других способов его реализации. В последствие такие комнаты в большинстве случаев сдаются.
Список предполагаемых покупателей может быть существенно расширен, если брать в расчет различные обстоятельства, с которыми часто сталкиваются люди.
Квартиры для продажи в Велико Тырново
Разнообразие квартир для продажи в старой столице великолепен. Более отдаленные кварталы мирные, с регулярным общественным транспортом и удобствами. Понятно, что центральная часть пользуется наибольшим интересом от покупки дома. Многие из предложений по продаже квартир в городе - новое строительство. Они построены с постоянным контролем качества, соблюдая все современные требования с точки зрения их функциональности. Варушинский район - очень предпочтительный район - красивый, защищенный городским шумом и в то же время в нескольких минутах ходьбы от центра.
Теперь остановимся на вопросе о том, как продать коммунальную квартиру быстро и выгодно.
Вопросы сроков всегда интересовали продавцов больше всего, но при этом сроки должны быть прямо пропорциональны той выгоде, которую предполагается взять с продажи. Нормальными для продажи сроками считается примерно месяц-полтора. Если продажа «висит» дольше, то ее можно считать неудачной. Значит, следует выбирать другую стратегию и думать над другими способами реализации этой жилплощади. Что качается выгоды, то здесь нужно рассуждать здраво. То есть, первоначально следует изучить состояние комнаты, ее документы, местоположение, наличие соседей и другие факторы. Только тогда можно поднимать вопрос о стоимости такого жилья. Если существенно завысить цену, то такая продажа вряд ли осуществится, ведь продавец хочет продать дороже, а покупатель при этом хочет меньше заплатить. Таким образом, перед тем, как вы начали планировать продажу, и вам при этом кажется, что вы в кротчайшие сроки осуществите такую сделку, то вам следует узнать ряд трудностей, с которыми вы можете столкнуться, продавая свое жилье в коммуналке.
В окрестностях Бузлуджа, Зона Б и Широк также есть много альтернатив для покупки. Инвестиции в покупку квартиры в Велико Тырново являются предпосылкой для хорошего и постоянного дохода в будущем. Многие люди идут таким образом, чтобы защитить свои сбережения и увеличить их доходность. Велико Тырново - это город, который предлагает хорошие возможности для инвестиций в недвижимость.
Сделка не так рискованна, насколько это неопределенно. Либо продать его позже, либо выкупить его у другого. . Вероятно, вы знаете, что одним из самых больших препятствий для инвестиций в недвижимость является его капиталоемкость. Точно так же может быть сделано при покупке недвижимости.
Трудности продажи коммунальной квартиры
Сначала стоит остановиться на том, что такое коммунальная квартира. Еще недавно этот вид недвижимости был весьма популярен, но сейчас таких квартир осталось немного. Коммунальная квартира - это собственность, где каждый домовладелец имеет свою долю. То есть, с юридической точки зрения можно сказать, что это долевое домовладение. Отсюда следует:
На вторичном рынке Варшавы вы нашли хорошо расположенную трехкомнатную, отдельную собственность. После переговоров владелец согласился продать их за тысячу злотых. Вы рассматриваете возможность покупки, но у вас есть серьезная проблема с наличными деньгами. Ищите еще 2-3 человек, которые хотели бы войти в этот бизнес с вами.
Недвижимость может быть куплена акциями, то есть куском, по частям. К сожалению, редко бывает, что владелец захочет избавиться от квартиры, например, - он скорее захочет продать все сразу. Но вы и ваши партнеры можете купить 100%, составляя по 25% каждый.
- Первая трудность продажи, а именно, хочешь продать - спроси соседа. Поскольку люди в наше время разные, и каждый преследует свои собственные интересы, то в продаже доли в коммуналке могут возникнуть такие неприятности, как отказ соседей от продажи вашей доли. Мотивацией для отказа соседей от продажи может служить то, что они сами хотят купить вашу долю, чтобы присоединить ее к своей. Если вам не принципиально, кому продавать и от кого получать средства от продажи, то можно рассмотреть этот вариант, но если у вас есть определенный покупатель или другие цели продажи, то можно сказать, что получить согласие соседей вам будет непросто.
- Вторая трудность основана на том, что у ваших соседей могут быть оформлены их доли на несовершеннолетних детей. В этом случае придется брать разрешение органов муниципалитета, а не каждый ваш сосед может это сделать. Таким образом, первый совет, который мы вам можем дать по этому вопросу - это не ругайтесь с соседями. Если вы чувствуете, что назревает определенный конфликт, то лучше всего его сгладить, так как в такой сделке, как продажа, соседи играют не последнюю роль.
- Следующая трудность также связана с соседями, а именно с их отсутствием или недееспособностью. Здесь мы имеем в виду, что один из собственников может попросту не проживать на своей жилплощади, а работать в другом городе, или вообще, за границей. Обойти эту ситуацию можно несколькими способами. Например, если у вас есть контакты этого человека, то ваш нотариус высылает ему уведомление о том, что вы продаете свою долю по определенной цене. Если в течение одного месяца не поступило никаких возражений со стороны этого владельца, то это может считаться его фактическим согласием на продажу. Но в том случае, если у вас нет контактов этого человека, то продажа вашей доли затянется надолго. Имеется в виду, что вам придется самостоятельно обращаться в правоохранительные органы для того, чтобы было вынесено решение о том, что этот человек считается без вести пропавшим.
Третья трудность основана на сборе документов на продажу. На самом деле, список их очень весомый и не всегда получается полностью его собрать. Для оформления сделки вам потребуется:
- Правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой - договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
- Свидетельство государственной регистрации права;
- Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
- Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом;
- Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
- Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
- Паспорт продавца.
Так что, если вы поставили перед собой цель - продать быстро и выгодно, то не стоит забывать о приведённых выше рекомендациях. Поскольку уже было сказано, что коммунальная квартира относится к разряду недвижимости, которую все-таки трудно продать, то и подход здесь нужен соответствующий. Только тогда вы сможете осуществить свои намеченные планы.
25% акций составляет 750 злотых, что выглядит лучше, чем оригинальное небо 275 тысяч. Как вы можете видеть, вы можете инвестировать относительно мало в бизнес в сфере недвижимости, чтобы получить от этого прибыль. Конечно, 69 000 все еще много денег. В конце концов, вы можете купить.
Участие в недвижимости не будет отмечено для территории. Если у вас есть 25%, вы не сможете сказать, что у вас есть 1 номер для себя и кусок кухни. Возникает вопрос: кто будет контролировать бизнес? Сколько вы заплатите, вам будет достаточно. Если вы возьмете 500 злотых, то каждый акционер будет иметь право на 625 злотых.
Ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что при продаже доли в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других долей. Однако при желании квартиру можно продать и совсем другим людям. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке, с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают, они должны дать письменный отказ.
Прибыль от недвижимого имущества делится на акции; расходы также. Это может быть скандал - например, кто-то скажет, что его «комната» была хорошо использована и не будет платить за арендатора, который опустошил другую комнату. Все ваше - вся собственность. Ваша прибыль является общей, а также необходимость покрытия убытков. Все по акциям.
И какими будут инвестиции, которые не будут зарабатывать? Помните, что с недвижимостью существуют довольно высокие постоянные издержки - в основном из-за поддержания самого имущества. Легко вычислить. Налог на имущество налог на страхование расходов на ремонт фонд внезапный, непредвиденные расходы плановый ремонт. Вы также будете покрывать расходы в соответствии с акциями. Если замена трубы стоит 1 тысяча, каждая с 25% -ной долей должна заплатить 250 злотых.
Зачем в закон внесена такая норма - очевидно: чтобы по возможности побыстрее покончить с коммуналками. На практике, к сожалению, бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Мера на такой случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ. Но иной раз даже разыскать этих соседей, узнать, где они проживают, невозможно.
Может возникнуть проблема с продажей недвижимости - если инвестор обнаруживает, что нет никакого смысла в азартных играх или просто нужна наличность. Когда и кто может перепродавать акции? На свободном рынке это будет довольно сложно. Легче распоряжаться ими среди партнеров. Они должны быть заинтересованы в приобретении этой недвижимости.
Для продажи всего имущества потребуется согласие всех акционеров, что может вызвать конфликты. На рынке появляются компании и частные инвесторы, которые таким образом поощряют совместные инвестиции. Вероятно, большинство из них имеют опыт работы на рынке недвижимости - именно то, что нужно для аренды.
Риэлторы, однако, знают, по меньшей мере, пять способов, как ст. 250 ГК обойти. Рассказываем о них - никоим образом не как призыв нарушать закон, а как пример того, насколько тщательно нужно проверять приобретаемую квартиру. В истории приглянувшегося вам объекта недвижимости может оказаться такого рода темное пятно...
Путь первый - показать в договоре завышенную цену. Для нашего рынка пока характерно другое - цены в документах занижать, чтобы избежать налогообложения. Но если собственник владел недвижимым имуществом более трех лет, налог он платить не будет ни при какой сумме. Повышенная сверх меры цена, конечно, отпугнет владельцев других долей. Но у этого метода есть и недостаток - продавец в последний момент может потребовать, чтобы доля покупалась именно за ту сумму, что указана в документах. А если нет - то договор я заключать не буду, и, поскольку сделка срывается вроде как не по моей вине, все внесенные авансы не возвращаются.
У вас есть голова, вы также должны иметь свою картину всех инвестиций. Лучший способ - подсчитать рентабельность аренды. Если предлагаемая цена относится к потенциальному потенциалу собственности, рекомендуется воспользоваться этой возможностью. Обратите внимание на инвесторов, основной задачей которых является получение прибыли от продажи акций вместо того, чтобы сосредоточиться на арендной прибыли. Кто-то может иногда покупать дом и рефинансировать его, продавая некоторые акции по довольно высокой цене.
Купите гектар, продайте метр. В этом случае возврат инвестиций в приобретение акций может составлять 20 лет. В Интернете есть много объявлений, которые доступны для продажи. Площадь квартиры для продажи - 52 квадратных метров, квартира находится на третьем этаже в пятиэтажном доме. Объявление гласило: «Есть пластиковые окна, очень хорошее общение, до моря в течение 5 минут». Оказывается, квартира продается через агентство. Затем он сказал, что квартира находится в ремонте: «Конечно, ремонт не последний, но квартира аккуратная и в хорошем состоянии».
Путь второй - провести сделку договором дарения. Минусами здесь является то, что одаряемый (если только он не является родственником дарителя) должен будет заплатить 13-процентный подоходный налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит подозрительно, и эти подозрения тем сильнее, что совсем недавно доля продавалась, а теперь вдруг дарится...
Литас, женщина сказала: Я думаю, что это возможно, может быть, по крайней мере 126 тысяч. потому что мы все еще должны проконсультироваться с владельцами квартиры, но чаще всего цена, предлагаемая агентством с продавцом, согласуется с ценой. Кроме того, чтобы купить дом, вам придется заплатить первоначальный взнос в пять тысяч литов, - сказала женщина. Другой вариант был найден: Я продаю трехкомнатную квартиру в Паланге. Дом Соду 4а, квартира на первом этаже. Для квартиры женщина спросила 170 тысяч.
Женщина сказала, что в декабре этого года счет за отопление составил 420 литов. Для других налогов вам необходимо заплатить 43 лита плюс электричество и воду. Женщина также предложила посетить квартиру. Цена квартиры на улице Гарда в настоящее время составляет 185 тысяч. Лита, но женщина сказала, что она сможет опустить около десяти тысяч литов и не более, потому что квартира аккуратная, отремонтирована, с пластиковыми окнами, ламинатом, бронированными дверями.
Третий путь куда более изящный - он называется "отщепление". Имея, например, часть в квартире, собственник дарит будущему покупателю некую мизерную часть своей доли - 1/100. Подоходный налог для одаряемого становится совсем небольшим. После этого одаряемый становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь ст. 250 ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть. Минусы - явно подозрительная сделка по дарению 1/100. Добавим к этому и то, что сделка растягивается во времени, и это всегда чревато тем, что между участниками возникнут разногласия.
Она сказала, что одна комната состоит из девятнадцати квадратов, другая - двенадцать, третья - десять, а объединенная гостиная с кухней - около двадцати квадратов. Сейчас не нужно продавать. В рекламе говорилось: Квартира аккуратная. Кухня, ванна с туалетом. Окна ориентированы на север. Литас, цена действительно реальна и «не треснула». Просто, если вы его купите - все в порядке, если нет, летом для арендаторов этого достаточно, - сказал ясный босс, живущий в Паневежисе. Владелец сказал, что в декабре плата за отопление квартиры составляла 240 литов, плюс вам всегда приходилось платить квартиру на двадцать литов за ферму, а также потребляемую воду и электричество.
Четвертый вариант - заем с отступным. Стороны заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора. Скажем сразу, что Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС) пока отказывается регистрировать подобные договоры - видимо, понимая, какая именно сделка тут подразумевается. С другой стороны, можно потребовать зарегистрировать сделку через суд - и сотрудники ФРС вряд ли сумеют выиграть такой процесс. И еще один недостаток - владельцы других долей могут выплатить долг, и в этом случае суд скорее всего признает, что доля должна принадлежать им.
На деньги у человека не было головы: «Сколько выйдет, как мужчина, так и женщина, это может быть две тысячи, для меня это не имеет значения». Таким образом, этот вариант вполне реальный, с небольшим количеством денег: квартира не очень дорогая, коммунальные услуги небольшие, а квартира организована аккуратно.
Другой найденный вариант - двухкомнатная квартира на улице Друскининкай. Объявление было: «Полностью оборудованная квартира, доступное обслуживание, есть подвал». Когда его спросили, было ясно, что для квартиры было захоронено 135 тысяч человек. Поэтому цена довольно мала. Если же квартира находится в другом месте, конечно, и цена может быть ниже, - объяснил мужчина, продающий квартиру. Он также сказал, что для квартиры все коммунальные услуги, включая отопление, составляют до трехсот литов. Это также связано с тем, что в документах говорится, что квартира составляет 31 кв.
И пятый способ - заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником. Тут те же недостатки, что и у предыдущего варианта, да еще и явная фиктивность, если договор ренты заключают еще молодые люди.
Выводы
Чем грозят подобные хитрости? Договор может быть оспорен в суде - инициатором могут выступить как надзорные органы, так и недовольные владельцы других долей. Если фиктивность будет доказана, то вступит в действие ст. 170 ГК "Притворная сделка", которая гласит, что притворную сделку (т.е. сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку) следует расценивать как то, что стороны "имели в виду". Иными словами, здесь налицо продажа, а значит, согласно уже знакомой нам ст. 250, доля должна перейти владельцам другой доли. Но следует отметить, что фиктивность сделки очень сложно доказать.
М, а на самом деле ее площадь составляет 50 квадратных метров, поэтому стоимость коммунальных услуг меньше платить, - сказал владелец квартиры. Квартира состоит из бывших общежитий, в которых теперь есть только один постоянный житель. По словам владельца этой квартиры, большинство квартир есть из других городов. «Но не думайте, что там есть общежитие, просто чтобы сделать аккуратные квартиры из прежних общежитий, даже на третьем этаже есть еще один замок против квартиры, лестница аккуратная», - сказал мужчина.
Обеспечение безопасности также важно. Окна с южной стороны, пол. Здание защищено, контролируется администрацией, поэтому здесь всегда чисто и безопасно. Цена квартиры - 92 тысячи. Мы не продаем квартиру, потому что она очень аккуратная, есть большой балкон, лестница и лифт всегда под наблюдением, мы платим за сорок литов за хранение каждый месяц, но у нас есть безопасная охрана, - сказал владелец квартиры. Она сказала, что в декабре она заплатила 177 литов за отопление: «Однако мы никогда не платили таких больших сумм, мы всегда платили около ста литов и не более», - сообщил продавец квартиры.
Пока обе стороны "крепко держатся за руки", утверждая, что они по-честному хотели подарить или заключить договор ренты, доказать обратное практически невозможно.