Покупка и продажа земельных паев. Земельный пай: что это, кому положен, как узнать, где находится, стоимость, виды сделок с земельными паями Что значит земельный пай
На протяжении долгих лет сельскохозяйственным производством
занимались колхозы и совхозы. Они получали землю у государства,
которой могли пользоваться бессрочно и бесплатно. В начале
девяностых годов в результате реформы произошла реорганизация
сельскохозяйственных предприятий в Акционерные общества закрытого
типа, землю же приватизировали на себя работники бывших колхозов
и совхозов. В большинстве случаев передача земли была в виде
индивидуальных земельных долей (паев).
Определенное количество
площади земли, которое рассчитано в балло-гектарах на одного
человека, если в основе качество ,
в гектарах в натуральном и стоимостном выражении и называется
земельным паем. Такие земельные доли отражены только документально,
на местности никаких ограничений нет.
Таким образом,
люди, получившие , стали собственниками на праве общей долевой
собственности. Это подтверждается наличием у каждого государственного
свидетельства о праве собственности на земельные доли.
В свидетельствах
прописаны следующие характеристики пая:
- размер в гектарах;
- оценка в балло-гектарах;
- виды сельхозугодий.
Все эти показатели
не должны отличаться у всех собственников долей.
То есть люди являются
собственниками ,
но вот каких и где именно на всей площади, они не знают. Площадь,
которая отражена в свидетельстве, может быть истолкована по-разному.
Предположим, написано, что за собственником закреплены 4,4
га сельхозугодий, из них 3,8 га пашни. Так вот не факт, что
ему выделят именно эти 3,8 га пашни, ведь земля в АОЗТ по
качеству разная, поэтому и фактическое предоставление тоже
будет отличаться. Гораздо важнее балло-гектары. Предположим,
гектар оценен в 40 баллов. Исходя из этого, собственник может
получить всего 3 га пашни или 12 га пастбищ, которые оцениваются
в 10 баллов за га.
Федеральный Закон
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
был основой порядка владения и пользования участком, находящимся
в долевой собственности. А сам порядок принимался собранием
участников долевой собственности, на котором должно было присутствовать
не менее 20 % членов.
Любой владелец
может продать, обменять, отдать в залог, завещать и совершить
любые другие действия со своей земельной долей.
В том случае, если
принято решение о продаже пая, то изначально необходимо сообщить
об этом всем остальным собственникам. В течение месяца они
должны принять решение либо о покупке этой доли, либо об отказе
от нее. Помимо этого местные органы власти также должны принять
свое решение. И только в случае получения отказов, можно приступить
к свободной .
При этом цена не должна быть ниже установленной.
Передать долю в
аренду невозможно. Несмотря на то, что до этого аренда была
возможна, после принятия Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" доля стала считаться ненатуральным земельным
участком и поэтому такая возможность пропала.
На самом деле,
государство совершало очень запутанные действия в отношении
земельных законов. На данную землю использовались договоры
доверительного управления имуществом. Но вот переход прав
собственности на долю невозможен. В том случае, если владелец
земли решил сдать ее в аренду, то ему нужно сначала получить
взамен этого участка другой, который все-таки возможно арендовать.
А это вновь долгие хождение по органам власти.
Конечно, формально
возможно выделить в натуру свою земельную долю, особенно после
прочтения закона "участник долевой собственности вправе
требовать выдела земельного участка в счёт доли и для любых
других целей. Что для этого он должен известить в письменной
форме о своём намерении остальных участников долевой собственности
или опубликовать сообщение в средствах массовой информации
с указанием предполагаемого местоположения земельного участка.
Что необходимо указать также размер компенсации остальным
участникам долевой собственности, если рыночная стоимость
выделяемого земельного в расчёте на единицу его площади превышает
рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка
также в расчёте на единицу его площади", но вот в реальности
осуществить это практически невозможно. Поэтому все еще самый
привычный и оптимальный способ выделить свою долю в натуру
- пойти к руководителю АОЗТ и попросить посодействовать.
Часть надела, переданная человеку для увеличения количества собственников у территории, называется земельным паем. Благодаря предоставлению такой возможности, граждане могут вести собственную сельскохозяйственную деятельность и осваивать территории, которые нуждаются в культивации и в устройстве ирригационных сооружений.
Сразу после появления такой возможности бывшие члены колхозов и совхозов обратились за получением отдельного земельного пая. Сегодня порядка 50% всех территории выделены под паи, и многие граждане уже оформили на недвижимость право собственности. О том, что из себя представляет земельный пай, какими характеристиками обладает и как может быть использован, будет рассказано в статье.
Фактически понятие «земельный пай» трактуется как некая территория, выраженная в гектарах из расчета определенного количества единиц на одного гражданина. Никаких разделений общего земельного массива на местности не производится. Все оформляется исключительно на бумаге. После распределения наделов владелец получает специальное свидетельство, удостоверяющее право на долю общей собственности. В документе прописываются следующие данные:
- Размер выделенного пая.
- Балло-гектарная оценка.
- Вид надела – пашня, пастбище или территория другого назначения.
Все остальные характеристики участка общие и в документе не указываются. Земельные паи сельскохозяйственного назначения – это очень необычная форма собственности, поскольку территория фактических границ не имеет и является всего лишь виртуальным правом на распоряжение земельным массивом, которое закреплено за владельцем документально.
Паи можно использоваться для ведения сельскохозяйственной деятельности, а также для разведения скота. Важным моментом является то, что, распоряжаясь своей долей, гражданин должен принимать во внимание интересы остальных пайщиков. По этой причине реализовать свое право на надел достаточно сложно. Кроме того, человек может лишиться своего пая очень быстро, если земля не используется или используется не по закону.
Кто может претендовать на выделение земельного пая?
Прежде всего, стоит сказать, что предоставляются паи однократно и без оплаты. Такой порядок действует с 1991 года. Изначально получателями земли вступили сотрудники ликвидированных предприятий, осуществляющих сельхоздеятельность, вышедшие на пенсию. Помимо таких граждан, правом на получение пая были наделены:
- медработники;
- учителя;
- работники культурной сферы.
Несмотря на то, что пай выделялся бесплатно, все мероприятия по межеванию и необходимые налоги должен был оплачивать человек, получающий землю. Одним из условий вступление в число пайщиков было проведение своевременной приватизации надела.
Если этого выполнено не было, то гражданин лишался своего права на территорию. Существенным запретом является невозможность построить на выделенной территории жилое помещение или другие объекты. Земли можно использовать только для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Порядок выделения пая
Процедура по определению надела для каждого из пайщиков предусматривает несколько этапов. Каждая из стадий имеете важное значение, поэтому ничего пропускать нельзя.
Итак, алгоритм действий следующий:
- В газете районного или областного значения помещается объявление о предстоящем событии за 30 дней до его даты.
- Через указанный срок проводится собрание дольщиков для последующего определения параметров каждого пая.
- Выполняется межевание. Следует отметить, что данный этап может занять много времени, поскольку потребуется определить границы земли, согласовать с соседями, составить необходимые документы. В среднем, срок выполнения обязательных работ – около месяца.
- После получения межевых документов землю необходимо поставить на учет в Госкадастре и получить индивидуальный номер.
- На завершающей стадии останется зафиксировать право собственности на имущество и забрать в Росреестре соответствующее свидетельство.
Процедура потребует подготовки стандартного пакета документации и составления нескольких заявлений.
Как определяется стоимость пая?
Реализовать земельный пай не запрещено законом, однако сделать это можно после того, как администрация отказалась его выкупить. Важным моментом является определение стоимости участка.
Владелец имеет право определить ее самостоятельно, однако он обязан уведомить в этом муниципалитет. Цена на землю зависит сразу от нескольких факторов:
- состояние земельного участка;
- местоположение надела;
- климатические условия;
- рельеф местности.
Если в процессе торгов цена будет изменена продавцом, об этом опять же придется уведомить администрацию.
Как можно использовать такую землю и какие налоги потребуется оплатить?
Существует ряд способов использования пая, которые не запрещены законом. Владелец земли может:
- Продать имущество муниципальному образованию или третьему лицу.
- Оформить дарственную.
- Выделить территорию в натуральном выражении.
Чтобы иметь право пользоваться наделом, необходимо своевременно уплатить налоги. Владельцы паевых земель являются лицами, занимающимися сельскохозяйственной деятельностью, поэтому обязаны уплачивать земельный налог до 1 декабря текущего года в размере 0,3% от кадастровой стоимости надела.
Заключение
Пай земли – это часть территории сельхозназначения, которая выделяется конкретному лицу из общего массива. Рассчитывать на получение такого надела могут только определенные лица. В дальнейшем землю требуется приватизировать.
С 1991 года у бывших работников колхозов появилась возможность получить безвозмездно , который они смогут использовать для сельскохозяйственных работ. Кто имеет право на выделение такого надела, как и для каких целей его можно получить?
Понятие земельного пая
В эпоху времен Советского Союза государство выделяла колхозам большие участки земли для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Колхозы распоряжались этими участками единолично. После проведения земельной реформы у каждого гражданина появилась возможность получить участок в собственность для личного использования .
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что под земельным паем понимается участок, который выдается человеку из общего актива земельного надела.
Важным моментом в понятии земельного пая является то, что это только получение права на землю, участок Человек при получении пая становится обладателем размера и оценки в денежном эквиваленте , но выделение данного участка на местности он не имеет. Пай можно использовать для сельскохозяйственных работ. При этом обязательно должны учитываться интересы других пайщиков.
- работники предприятий сельского хозяйства;
- сотрудники социальных объектов, которые находятся на территории хозяйств.
Владелец участка вправе использовать его по своему усмотрению. Он может подарить его, сдать в аренду, продать . Чаще всего земельные наделы арендует у граждан аграрный сектор.
Владелец участка может передать его в дар. Для этого нужно составить договор дарения. Сделка будет считаться действительной, если не последует встречная передача.
Приватизация участков
Паи подлежат обязательной приватизации
. Процесс оформления включает в себя несколько шагов:
- В самом начале требуется подать объявление в средства массовой информации о намерении выделить надел из общедолевой собственности. Объявление подают в областные и районные газеты. В нем должна содержаться вся информация об участке и дата проведения собрания.
- Вторым шагом является проведение собрания и подписание протокола. Собрание проводится не ранее 30 дней после того, как было опубликовано объявление.
- Заключение договора на проведение межевания участка, вынесение границ. Итогом будет получение земельного дела.
- После процедуры межевания документы передаются для получения кадастрового номера.
- Последним шагом является оформление участка в собственность.
Процесс приватизации земельного пая очень долгий. Минимум он составляет полгода, максимальный срок на практике может достигать 12 месяцев.
Если земельный пай нужно оформить в собственность через куплю-продажу?
В таком случае необходимо оформить договор купли-продажи и обратиться в Регистрационную палату. Для регистрации требуется предоставить пакет документов :
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личности обоих участников сделки;
- договор купли-продажи, который свидетельствует о совершении сделки;
- согласие супруга в письменном виде на приобретение участка;
- документы о праве собственности на земельный надел;
- согласие супруга или супруги продавца на продажу участка;
- справки о том, что были отправлены уведомления другим пайщиком о намерении продать участок;
- заявление;
- оплаченная госпошлина.
Во многих случаях при оформлении купли-продажи может потребоваться согласие представителей Администрации сельских поселений, на чьей территории находится земельный надел.
Что делать в тех случаях, когда документы на земельный пай были утеряны?
Если ранее было оформлено межевание и зарегистрирована собственность, можно обратиться в Росреестр, чтобы получить информацию о имеющемся объекте. Если данный участок зарегистрирован, дубликаты документов можно получить в Росреестре.
Если такие сведения отсутствуют, необходимо обращаться в Администрацию местного самоуправления для восстановления свидетельства о выделении пая. После получения дубликата документа, необходимо зарегистрировать участок в собственность.
Межевание земельного пая
Процедура оформления земельных паев в собственность четко прописана в Земельном кодексе. С 2017 года в порядок оформления земельных участков в собственность были внесены изменения
.
При подаче документов в Регистрационную палату обязательно нужно предоставлять акт о проведении межевания – это план территории и основные сведения об участке. Не предоставлять план межевания могут только владельцы садовых участков, но это исключение действует только до 01.01.2018 года.
Для того, чтобы сделать межевание, необходимо обратиться в организации, которые занимаются геодезическими услугами. Определениями границ надела занимаются кадастровые инженеры. Они должны быть участниками независимой организации. Для проведения работ заключается договор подряда. Кроме того, потребуется предоставить следующие документы:
- Заявление, которое пишется в свободной форме, с приложением технического задания.
- Документы, которые подтверждают право владением участка. Это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, решение муниципального органа о выделе участка в аренду.
- Свидетельство об официальном оформлении надела, план местности, месторасположение участка, выписка из кадастрового списка.
Если на территории, где находится участок, расположено какое-либо строение, необходимо предоставить .
Если межевание заказывает юридическое лицо, пакет документов необходимо предоставлять такой же, кроме того, необходимо иметь:
- устав предприятия и доверенность, выписанная на представляющее лицо;
- свидетельство о государственной и налоговой регистрации;
- принятое решение участников о проведении межевания.
При выделении границ надела из общей долевой собственности потребуется согласие владельцев других участков
. Как правило, необходимо их присутствие при процедуре межевания. Далее составляется акт замеров площадей, определение координат точек периметра.
Для дальнейших действий выдается акт межевания . Он необходим, так как содержит согласие всех заинтересованных лиц. Если другие собственники не являются на процедуру межевания, им рассылаются уведомления, куда они должны обратиться, чтобы подписать бумаги. Явиться на подписание они обязаны в течение 30 дней . Если они не являются, документы оформляются без них.
Невостребованные земельные паи
Среди участков сельхозназначения нередко встречаются невостребованные паи. Это те наделы, которые долгое время не используются их владельцами по назначению. В соответствии с нормами закона, если землю не использовали более трех лет, ее можно считать невостребованной . Время исчисляется с момента оформления права собственности на участок.
Кроме того, к списку невостребованных могут быть отнесены участки со следующими характеристиками:
- Неизвестен владелец земельного надела.
- Собственник участка умер, и у него не осталось наследников.
- Наследники после смерти владельца пая не имеют возможности им воспользоваться.
- Законные наследники отказались от вступления в наследство или были отстранены от него.
Обратите внимание! Ранее по закону признать земли невостребованными было невозможно. Современное законодательство предусматривает такую возможность.
Владельцы земель, которые попали в список невостребованных, вправе опротестовать данный факт. Для этого необходимо написать заявление
в Администрацию того поселения, на территории которого расположен надел. Решение о том, что определенный участок должен быть признан невостребованным принимается на общем собрании собственников. Оспорить данное решение можно через суд. Такие споры возникают чаще всего.
Органы местного самоуправления должны составлять списки участков, которые не используются по назначению, либо после смерти владельца не обнаружены наследники. После составления они должны быть опубликованы в средствах массовой информации и на щитах административных зданий органов местного самоуправления . Это обязательная процедура и она должна быть проведена за три месяца до организации собрания собственников. После этого собирается собрание, на котором проходит утверждение невостребованных наделов.
Если по истечению четырех месяцев собрание не было организовано, органы местного самоуправления утверждают список самостоятельно без участия собственников. Далее представители местного самоуправления обращаются в суд для того, чтобы признать право собственности на данные участки земли.
Земельные паи в колхозах, проблемы и вопросы
Наделение участками земли граждан дало не только возможность пользования землей, но и принесло некоторые проблемы
. Не все жители сел планировали эффективно распоряжаться землями, как это было задумано по программе. У многих не было возможности обрабатывать эти наделы. В некоторых случаях земля могла достаться по наследству или договору дарения городским жителям, которым она была не нужна.
И на сегодняшний день проблема нахождения участков у граждан, которым они не нужны, сохраняется. Для того, чтобы земли использовались по назначению, необходимо обеспечить контроль за куплей-продажей, за использованием данных наделов.
Часто возникают проблемы при выделении участка с остальными собственниками. Каждый владелец хочет получить самую хорошую территорию, расположенную ближе к лесу или озеру.
С земельными участками часто возникают судебные споры.
Пример:
Спор в городском суде Гатчины Ленинградской области. Его суть сводится к тому, истец подает иск о признании прав на долю, ответчиком по делу является АО. В данной ситуации оригинал документа о собственности был утерян. По мнению судей, при реорганизации колхозов земельные паи автоматически переходят в уставной капитал нового общества. С помощью юристов удалось восстановить право собственности на земельный пай. Решение было обосновано тем, что законодательство, действующее на период 1992 года, не предусматривало реорганизацию колхозов путем передачи земель в новые АО без наделения долей бывшим работникам. Внесения пая в уставной капитал АО может быть произведено только по письменному заявлению самого собственника. Нет ни одной правовой нормы, которая говорила бы об автоматическом переходе наделов. В данной ситуации истец никаких заявлений не подписывал, не был приглашен на учредительное собрание. Спор был решен в пользу истца.
Споры возникают не только по оформлению участков в собственность, но и
Например, судебное дело о границах с колхозом:
Гражданину выделили земельный пай с 1993 году, все время он его использовал для сельскохозяйственных нужд, ежегодно обрабатывал. А в 2002 году решил оформить его в собственность. При проведении межевания оказалось, что часть его участка заходит на совхозные земли. В оформлении собственности было отказано. Для решения вопроса пришлось обращаться в суд. Владельцу участка потребовалось собирать доказательства, что он долгое время использовал участок по прямому назначению, на его территории находились хозяйственные постройки. Решение суда было принято в пользу истца.
Таким образом, чтобы в полной мере пользоваться своим земельным паем, необходимо в обязательном порядке выделить его из общей доли .
Несмотря на все сложности и большие сроки оформления, наличие земельного пая имеет плюсы. Основным преимуществом является получение дохода с участка. Это может быть, как доход от продажи или , так и непосредственный доход от ведения сельскохозяйственной деятельности.
Информация для покупателей
Для тех, кто планирует обустроить собственное поместье. Подробный очень наглядный инструктаж о том, как найти и купить земельный пай.