Главная

Виды

Изменения в Градостроительный кодекс: перспективы развития неосвоенных территорий. Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Договор комплексного развития территории по инициативе правообладателей

Изменения в Градостроительный кодекс: перспективы развития неосвоенных территорий. Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Договор комплексного развития территории по инициативе правообладателей

Вовлечение в оборот земель бывших промышленных зон – . Принятый в июле 2016 года Государственной Думой и подписанный президентом закон создает необходимые предпосылки для комплексного освоения территорий в границах городов. О том, как должно идти освоение бывших промзон в соответствии с новым законом, в интервью «СГ» рассказывает глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей ЛЁВКИН.

«СГ»: Сергей Иванович, что нового привнесет федеральный закон о развитии промзон?

Сергей Лёвкин: Закон №373-ФЗ, подписанный президентом России 3 июля, в части ключевых нововведений вступил в силу с 1 января 2017 года. Первоначальное наименование закона, связанное с особенностями развития промышленных зон и, соответственно, его содержание в ходе рассмотрения в Государственной Думе претерпели существенные изменения. Принятый документ дополняет Градостроительный кодекс РФ, иные законы новыми универсальными правовыми нормами, регулирующими развитие территорий любого функционального назначения. Поэтому называть его законом о развитии промышленных территорий не вполне корректно. В настоящее время для практического использования в Москве мы прорабатываем все нововведения, установленные законом, и о некоторых из них, в том числе универсальных нормах, дополняющих Градостроительный кодекс и регулирующих развитие территорий, необходимо рассказать.

Во-первых, закон ввел новое определение – «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий», которое дополняет и конкретизирует уже имеющееся в Градостроительном кодексе определение «градостроительная деятельность». Ключевыми здесь являются слова «комплексное» и «устойчивое». «Комплексное» означает, что градостроительная деятельность должна включать в себя не только размещение объектов жилого, производственного, общественно-делового назначения, но также и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. А «устойчивое» подразумевает сохранение положительных эффектов от размещаемых объектов для создания комфортной и безопасной среды, не только на дату их ввода в эксплуатацию, но и на период «жизненного цикла» таких объектов.

Во-вторых, существенные изменения коснулись норм, регулирующих содержание и подготовку документации по планировке территорий. С 1 января 2017 года к документации по планировке относятся проект планировки территории и проект межевания территории. А градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с 1 января 2017 года перестал быть видом документации по планировке, он лишь содержит установленную законом информацию, необходимую владельцу такого участка для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта на своем участке.

Законом предусмотрены переходные положения, связанные с использованием ГПЗУ, выданных до вступления в силу закона. Информация, указанная в таких ГПЗУ, сохраняет свою актуальность в соответствии с установленным сроком - не менее 3-х и не более 8-ми лет со дня вступления в силу 373ФЗ.

Еще одной важной новацией становиться перенос предельного срока утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на 1 июля 2017 года. Это позволит многим регионам качественнее проработать содержание этого ключевого документа, поскольку содержание ПЗЗ было законом дополнено необходимостью обязательного установления и указания на картах градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по «комплексному и устойчивому развитию территорий».

Кроме того, теперь во всех градостроительных регламентах, утверждаемых ПЗЗ, где в территориальной зоне предусматривается осуществление деятельности по «комплексному и устойчивому развитию территорий», должны быть указаны расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели транспортной доступности указанных объектов для населения.

«СГ»: Коснется ли новый закон правовых схем развития территорий на основании договоров?

С.Л.: Это содержится в четвертом блоке новаций. В дополнение к уже существующим в Градостроительном кодексе четырем правовым схемам развития территорий на основании договоров: развития застроенной территории; комплексного освоения территории; освоения территории в целях строительства жилья экономического класса и комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, статьями 46.9 – 46.11 о комплексном развитии территорий вводятся еще две новые схемы.

Пятая правовая схема вводится статьей 46.9, которая содержит нормы, регулирующие комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. По этой схеме, в случае принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения соглашения комплексное развитие территории осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с этими правообладателями

«СГ»: В каких случаях решение о комплексном развитии территории может инициировать орган местного самоуправления?

С.Л.: Нормы, регулирующие комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления, содержатся в статье 46.10.

Такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии ПЗЗ, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию при условиях, когда не менее 50 процентов от общей площади, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, занимают участки, на которых расположены объекты, признанные аварийными и подлежащими сносу, или снос либо реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ. Кроме того, решения могут приниматься относительно участков, виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного, установленным ПЗЗ, либо на которых расположены объекты, признанные самовольными постройками.

Договор о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории. Изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей в целях комплексного развития осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.

Прежде всего,Закон вводит новое понятие – деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, – под которым понимается деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, включая:

деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства различного назначения;
объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иных объектов вспомогательного назначения, обеспечивающих жизнедеятельность граждан и функционирование основных объектов капитального строительства, а также
деятельность по проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

Введение данного института в первую очередь направлено на вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными. Сюда, в частности, можно отнести территории, фактически не используемые в тех целях, для которых они изначально отводились, и продолжение использования которых в данных целях экономически нецелесообразно (например, старые промышленные зоны).

Закон предоставляет право выступить с инициативой комплексного развития территории правообладателю земельного участка и/или объекта недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. Комплексное развитие территории будет осуществляться в этом случае на основании договора о комплексном развитии территории, заключаемого органами местного самоуправления с указанными правообладателями-инициаторами без торгов. При этом если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, между такими правообладателями должно быть заключено соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Следует обратить внимание, что не только собственники соответствующего земельного участка и/или объекта недвижимого имущества могут инициировать и участвовать в деятельности по комплексному развитию территории, но также и иные правообладатели, если срок действия их прав на земельный участок составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории не менее пяти лет.

Договор комплексного развития территории является по существу новым видом договора, отличного от ранее предусмотренных в Градостроительном кодексе РФ договора о развитии застроенной территории и договора о комплексном освоении территории.

В условиях отсутствия договорной и судебной практики по заключению и исполнению указанных договоров рекомендуется уделять особое внимание при формулировании и согласовании соответствующих условий как в договорах с органами местного самоуправления, так и в соглашениях между правообладателями, принявшими решение совместно участвовать в комплексном развитии территории.

Другой важной новеллой закона является расширение круга субъектов, уполномоченных самостоятельно принимать решения о подготовке документации по планировке территории. Согласно закону таким правом помимо федеральных, региональных и местных органов власти, теперь также будут наделены:

лица, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса;
лица, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
правообладатели существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции;
субъекты естественных монополий в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

Для принятия указанного решения целесообразно обеспечить проведение комплексной правовой экспертизы и оценки договорных рисков, связанных с деятельностью по развитию территории, а также градостроительных рисков, в том числе, обусловленных сведениями, содержащимися в действующих документах территориального планирования, градостроительного зонирования, нормативами градостроительного проектирования.

Закон исключил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) из перечня документации по планировке территории, отнеся ГПЗУ к документам информационного обеспечения градостроительной деятельности. Однако ГПЗУ как и прежде необходим по общему правилу для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Среди полезных для застройщиков нововведений закон предусматривает, что при подготовке ГПЗУ орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в эксплуатирующие сети организации запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству (реконструкции) объекта к этим сетям.

Вместе с тем закон устанавливает своеобразный «срок действия» ГПЗУ. Так, информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи, после истечения которых, необходимо будет получать новый ГПЗУ. В то же время в качестве переходных положений закон оговаривает, что информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может быть использована в течение срока, который подлежит установить нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, но в пределах от трех до восьми лет со дня утверждения ГПЗУ.

Изменения в статусе ГПЗУ необходимо учитывать при планировании и осуществлении деятельности по строительству.

Среди иных важных положений закона:

Вводится основание для изъятия для публичных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления. После изъятия такие земельные участки предоставляются без торгов лицу, с которым заключен по итогам аукциона договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.
Продлена до 1 июля 2017 года возможность выдачи разрешений на строительство при отсутствии по состоянию на 1 июля 2016 года правил землепользования и застройки. Соответствующие нормы вступили в силу со дня официального опубликования рассматриваемого закона.

1. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

2. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления принимается уполномоченным органом местного самоуправления поселения, городского округа при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Указанное решение может быть принято в отношении всей территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, или части такой территории. Обязательным приложением к решению о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. При этом границы такой территории не могут пересекать земельные участки, за исключением земельных участков, границы которых в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон. Требования к точности определения координат характерных точек границ территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

3. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

4. Включение в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения, в соответствии с документацией по планировке территории не допускается. Включение в границы указанной территории иных земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления муниципальных районов в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

6. Комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, собственности физических или юридических лиц.

7. В течение семи дней со дня принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления уполномоченный орган местного самоуправления, принявший такое решение, обязан:

2) обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в сети "Интернет" информации о принятии такого решения;

3) обеспечить размещение информации о таком решении на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято такое решение;

4) направить правообладателям земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой принято такое решение, в том числе лицам, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в границах этой территории, предоставлены в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством при условии, что срок действия договора аренды или договора безвозмездного пользования составляет не менее чем пять лет (далее в настоящей статье - правообладатели), копию такого решения и предложение об осуществлении такими правообладателями деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в порядке, установленном статьей 46.9 настоящего Кодекса.

8. В случае, если в течение шести месяцев со дня направления указанных в пункте 4 части 7 настоящей статьи копии решения и предложения в уполномоченный орган местного самоуправления поступили предусмотренные частью 9 статьи 46.9 настоящего Кодекса документация по планировке территории, проект договора о комплексном развитии территории и соглашение, соответствующие требованиям, установленным настоящим Кодексом, уполномоченный орган местного самоуправления заключает с правообладателем или правообладателями договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в порядке, установленном статьей 46.9 настоящего Кодекса. В этом случае правообладателю или правообладателям допускается предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, исключительно в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

9. В случае, если по истечении шести месяцев со дня направления указанных в пункте 4 части 7 настоящей статьи копии решения и предложения в уполномоченный орган местного самоуправления не поступили предусмотренные частью 9 статьи 46.9 настоящего Кодекса документация по планировке территории, проект договора о комплексном развитии территории, соглашение либо подготовленная правообладателем или правообладателями документация по планировке территории не была утверждена в связи с несоблюдением требований части 10 статьи 45 настоящего Кодекса и (или) подготовленный правообладателем или правообладателями договор не был подписан сторонами в связи с несоблюдением ими требований статьи 46.9 настоящего Кодекса, уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в порядке, установленном статьей 46.11 настоящего Кодекса, или о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории.

9.1. В случае, если уполномоченным органом местного самоуправления принято решение о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории, выполнение указанных в части 5 настоящей статьи мероприятий обеспечивается таким уполномоченным органом местного самоуправления. Проведение аукциона, предусмотренного статьей 46.11 настоящего Кодекса, заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления не требуются.

10. Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом местного самоуправления, принявшим решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее в настоящей статье также - договор) или иным лицом, имеющим в соответствии с настоящим Кодексом право на заключение такого договора.

11. По договору лицо, заключившее договор, обязуется осуществить в установленный этим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для осуществления такой деятельности.

12. В договоре содержатся сведения о земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключается договор (в том числе кадастровые номера земельных участков (при наличии), их площадь, местоположение, перечень расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, права на такие земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества), и сведения об элементе планировочной структуры, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления.

13. Условиями договора являются:

1) разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для реализации договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;

2) разграничение обязательств сторон по благоустройству территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления;

3) обязательство лица, заключившего договор, подготовить и представить в орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления;

4) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; этапы и максимальные сроки осуществления строительства, реконструкции;

6) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур или обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство таких объектов за счет собственных средств; этапы и максимальные сроки осуществления такого строительства;

7) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с настоящей статьей на основании утвержденной документации по планировке территории; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления предоставить лицу, заключившему договор, в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) виды льгот (при наличии), предоставляемых лицу, заключившему договор, в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, а также порядок и условия их предоставления, прекращения;

10) срок действия договора, который может быть установлен не более чем на пятнадцать лет;

11) ответственность сторон договора за нарушение обязательств, предусмотренных договором;

12) иные условия.

14. Договором могут быть предусмотрены обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор; перечень данных объектов и условия их передачи.

15. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

16. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных частями 20 и 27 настоящей статьи.

17. Утратил силу. - Федеральный закон от 02.08.2019 N 283-ФЗ.

18. Изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.

19. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изъятые у физических или юридических лиц, которым такие земельные участки были предоставлены на праве аренды или безвозмездного пользования, предоставляются в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему договор.

20. Уполномоченный орган местного самоуправления имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора), заключенного в соответствии с частями 8 - 14 настоящей статьи и статьей 46.11 настоящего Кодекса, по следующим основаниям:

1) неисполнение лицом, заключившим договор, обязательств, предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 части 13 настоящей статьи;

2) местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором.

21. В случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 20 настоящей статьи, лицо, заключившее договор, обязано возместить органу местного самоуправления убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 части 13 настоящей статьи. При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом расходов, понесенных уполномоченным органом местного самоуправления в связи с консервацией объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, размещение которых в соответствии с договором осуществлено органом местного самоуправления. В таком случае договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду без проведения торгов в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, расторгается по требованию арендодателя в соответствии с земельным законодательством. Отчуждение объекта незавершенного строительства (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), расположенного на таком земельном участке, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

22. Уполномоченный орган местного самоуправления после направления лицу, с которым заключен договор, уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) вправе принять решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в соответствии со статьей 46.11 настоящего Кодекса или решение о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории. Такое решение не может быть принято в случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 20 настоящей статьи.

23. В случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 20 настоящей статьи, лицо, заключившее договор, вправе осуществить мероприятия, предусмотренные документацией по планировке территории, при условии осуществления проектирования и строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории за счет собственных средств. В этом случае указанное лицо представляет в уполномоченный орган местного самоуправления на утверждение изменения в документацию по планировке территории, предусматривающие включение в нее уточненных опережающих графиков проектирования и строительства, реконструкции предусмотренных документацией по планировке территории объектов капитального строительства.

24. В случае, предусмотренном частью 23 настоящей статьи, уполномоченный орган местного самоуправления в течение десяти рабочих дней обязан утвердить представленные изменения в документацию по планировке территории или отклонить их и направить на доработку лицу, заключившему договор. Отклонение изменений, вносимых в документацию по планировке территории, допускается только в случае, если представленные уточненные графики не соответствуют требованиям, предусмотренным частью 23 настоящей статьи.

25. Уполномоченный орган местного самоуправления по требованию лица, заключившего договор, обязан возместить убытки, причиненные указанному лицу неисполнением уполномоченным органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 4, 6 - 8 части 13 настоящей статьи.

26. В случае, предусмотренном пунктом 2 части 20 настоящей статьи, уполномоченный орган местного самоуправления по требованию лица, заключившего договор, от договора (исполнения договора) с которым такой орган местного самоуправления отказался, обязан возместить указанному лицу убытки, причиненные в связи с этим отказом от договора (исполнения договора).

27. Лицо, заключившее договор, имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) в случае, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования по проектированию и строительству предусмотренных договором объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. В этом случае права и обязанности указанного лица и уполномоченного органа местного самоуправления определяются частями 23 - 25 настоящей статьи.

1. Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов.

2. К видам деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории относятся:

1) развитие застроенных территорий;

2) комплексное освоение территории;

3) комплексное развитие территории:

По инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

По инициативе органа местного самоуправления (уполномоченного Правительством Московской области центрального исполнительного органа государственной власти).

3. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории.

4. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. В целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса заключается договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

6. Комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса;

4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

7. Комплексному развитию территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также – комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся как в государственной, муниципальной собственности (в том числе предоставленные в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации третьим лицам), так и в собственности физических или юридических лиц.

8. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор). В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье – соглашение).

9. Документация по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, подготавливается на основании заключенного правообладателями соглашения. Подготовка такой документации осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение.

10. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления принимается уполномоченным органом при наличии Правил, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

11. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

12. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

13. Комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, собственности физических или юридических лиц.

Глава 5. Публичные слушания по вопросам
землепользования и застройки

Статья 17.Общие положения о публичных слушаниях по вопросам землепользования и застройки

1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки проводятся в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территории городского округа.

2. Задачами публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки являются:

Доведение до заинтересованных лиц полной и точной информации по вопросам землепользования и застройки, выносимым на публичные слушания;

Выявление отношения заинтересованных лиц к вопросам землепользования и застройки, выносимым на публичные слушания;

3. Обязательному рассмотрению на публичных слушаниях подлежат:

1) проект генерального плана, проект о внесении изменений в генеральный план;

2) проект о внесении изменений в Правила;

3) проекты планировки территорий и(или) проекты межевания территорий;

4) вопросы предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства;

5) вопросы предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

4. Публичные слушания по вопросам, указанным в части 2 настоящей статьи, не проводятся:

1) по проектам о внесении изменений в генеральный план в случае, если внесение изменений в генеральный план предусматривает изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определение зон рекреационного назначения;

2) по проекту планировки территории и (или) проекту межевания территории, если они подготовлены в отношении:

Территории, в границах которой в соответствии с Правилами предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

Территории в границах земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для ведения дачного хозяйства иному юридическому лицу;

Территории для размещения линейных объектов в границах земель лесного фонда.

3) по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент Правил в установленном для внесения изменений в Правила порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Статья 18. Особенности проведения публичных слушаний по проекту генерального плана, проектам о внесении изменений в генеральный план

1. При получении проекта генерального плана, проекта о внесении изменений в генеральный план уполномоченный орган местного самоуправления городского округа принимает решение о назначении публичных слушаний по проекту генерального плана, проекту о внесении изменений в генеральный план в течение десяти календарных дней со дня поступления проекта генерального плана, проекта о внесении изменений в генеральный план с приложением заключений и согласований, предусмотренных законодательством.

2. В целях доведения до населения информации о содержании проекта генерального плана, проекта о внесении изменений в генеральный план уполномоченный на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления городского округа в обязательном порядке организуют выставки, экспозиции демонстрационных материалов проекта генерального плана, выступления представителей органов местного самоуправления, разработчиков проекта на собраниях жителей, в печатных средствах массовой информации, по радио и телевидению.

3. Участники публичных слушаний вправе представить в уполномоченный на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта, для включения их в протокол публичных слушаний.

4. Участниками публичных слушаний по проекту генерального плана, проекту о внесении изменений в генеральный план являются жители городского округа, а также правообладатели земельных участков и (или) объектов капитального строительства, находящихся в границах территории городского округа.

5. Публичные слушания проводятся в каждом населенном пункте городского округа. В случае внесения изменений в генеральный план в отношении части территории городского округа публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и (или) объектов капитального строительства, находящихся в границах территории городского округа, в отношении которой осуществлялась подготовка указанных изменений.

При проведении публичных слушаний в целях обеспечения всем заинтересованным лицам равных возможностей для участия в публичных слушаниях территория населенного пункта может быть разделена на части. Предельная численность лиц, проживающих или зарегистрированных на такой части территории, устанавливается Законом Московской области.

6. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей городского округа о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний составляет не менее одного месяца и не более трех месяцев.

7. Заключение о результатах публичных слушаний по проекту генерального плана, проекту о внесении изменений в генеральный план подлежит официальному опубликованию и размещению на официальном сайте городского округа.

Комплексное устойчивое развитие территорий: договорятся ли инвесторы и власти

В октябре 2017 года правительство Московской области легитимизовало изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в случае комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Это стало следующим законодательным шагом в целенаправленной государственной политике, связанной с деятельностью по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий).

Эта деятельность вызывает немало вопросов, потому что, как считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет, законодатели и застройщики видят цели КУРТ по-разному. Для законодательных органов это способ решения важных градостроительных задач, позволяющий избежать хаотичной точечной застройки и освоить неиспользуемые земельные участки. Для застройщиков же деятельность в рамках КУРТ означает законодательное закрепление обязательств по наполнению своих проектов необходимой городу и жителям инфраструктурой. Получается, что интересы сторон не совпадают и нуждаются в правовом регулировании. «Если территория нуждается в комплексном развитии, но у ее правообладателей совершенно разное видение ее перспектив, необходим правовой механизм разрешения таких разногласий», - подтверждает директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин.

По этой причине законодатели и ввели новое понятие - деятельность по КУРТ - и определили порядок взаимоотношений по нему между инвестором и муниципальными властями относительно освоения определенной территории с учетом всестороннего развития: создания социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры и жилья. Поправки дали застройщикам законодательно оформленный механизм работы с властями по проектам комплексного освоения территорий, своего рода аналог ГЧП. Если раньше все обременения (социальные, инфраструктурные, финансовые) лежали исключительно на плечах девелоперов, то теперь муниципальные власти также будут принимать в этом участие (финансовое в том числе), помогая застройщикам реализовывать такие проекты, рассуждает директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев, положительно оценивая законодательные изменения.

Под «деятельность КУРТ» попадают практически все виды деятельности, включая развитие застроенной территории (РЗТ, статьи 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ); комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья эконом-класса (КОТ, статьи 46.4-46.8 ГрК РФ); комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков или по инициативе органа местного самоуправления (КРТ, статьи 46.9, 46.10, 46.11 ГрК РФ). Однако, как объяснили в Институте Генплана Москвы, смущать эта особенность законодательства не должна. Ведь КРТ, КОТ, РЗТ - это всего лишь механизмы реализации КУРТ, и основная направленность закона относится к КРТ - территориям, которые заняты объектами нежилого фонда, - для того чтобы дать возможность дальнейшему их комплексному развитию, имея в виду и будущую долю жилого фонда, а возможно, и только лишь промышленное использование.

Упрощение планирования проектов и сокращение временных издержек (в частности, речь об отсутствии необходимости проведения торгов) Андрей Цвет называет одним из главных преимуществ новеллы для рынка. К слабым ее моментам эксперты отнесли имеющуюся у властей возможность отказаться от ранее принятых на себя обязательств, например, по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры в рамках проекта КУРТ, если на эти нужды не найдется средств в бюджете. Нарекания участников рынка вызывает и то, что федеральный закон от 3 июля 2016 года №373-ФЗ не устанавливает минимальные и максимальные площади территорий, подлежащей КУРТ, и не определяет порядок установления этих границ.

В целом, можно сделать вывод о том, что девелоперы не спешат переходить к реализации проектов в соответствие с новеллой. «Пока у девелоперов нет четкого понимания правил игры, нет возможности просчитать экономику проекта, вряд ли эта схема будет работать на практике», - выражает сомнения партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, подводя резюме нововведению.

Член правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья МАШКОВ: «Правительством Московской области было разработана программа - информационная система обеспечения градостроительной деятельности, где находятся все исходные данные по конкретной территории с учетом многих параметров, в том числе, к примеру, планов будущего развития транспортной инфраструктуры. Это все, что нужно знать инвесторам, девелоперам, проектировщикам, чиновникам для формирования и развития конкретных КУРТов. Программа открыта для пользования всем чиновникам министерств и департаментов, задействованным в подготовке КУРТ, а это более 1000 человек. В ней есть информация о том, кто просматривал данные и вносил изменения. Такой прозрачный механизм является гарантом недопущения коррупционной составляющей при реализации проектов КУРТ. Кроме того, в программе действует привязка геоданных к территории в векторном виде - это серьезный шаг вперед. Для проектировщиков это дает великолепную возможность не делать работу по сбору данных повторно»

Разделы